“當(dāng)初買房時(shí)開(kāi)發(fā)商承諾贈(zèng)送給我們20平方米院子，沒(méi)想到交房時(shí)卻少了6平方米。”這幾天，提起購(gòu)買鄭州東的一處房產(chǎn)，家住鄭州的馬女士就很氣憤，院子“縮水”，多次找開(kāi)發(fā)商討說(shuō)法未果。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商購(gòu)房贈(zèng)院子、送露臺(tái)等多種現(xiàn)象全國(guó)都很普遍。不少購(gòu)房者愿意選擇，可是一旦出現(xiàn)問(wèn)題就很難維權(quán)。

事件

買房送院子實(shí)際面積比承諾“縮水”

6月4日上午，大河報(bào)記者見(jiàn)到了馬女士。

其介紹，2017年4月，她在鄭州東以每平方米一萬(wàn)三千多元，在某小區(qū)購(gòu)買了一套170多平方米的房子，房子為復(fù)式，位置在三四層。當(dāng)初，購(gòu)房時(shí)開(kāi)發(fā)商銷售人員承諾贈(zèng)送20平方米的院子和40平方米地下室(地下室目前尚未交付)，不料今年4月底交房時(shí)她發(fā)現(xiàn)，實(shí)測(cè)院子面積時(shí)僅有14平方米左右。

馬女士說(shuō)，當(dāng)初在購(gòu)房時(shí)，就是沖著這個(gè)院子才選擇此處房子的，而開(kāi)發(fā)商售樓部沙盤中展示的北側(cè)第一排及第二排的院子形狀一樣，發(fā)放的宣傳彩頁(yè)中載明的戶型圖也一樣，并且銷售人員陳述這兩排的院子面積、戶型相同。現(xiàn)開(kāi)發(fā)商更改了沙盤中北側(cè)第一排房子院子的形狀，并拒不承認(rèn)承諾贈(zèng)送20平方米院子。

馬女士告訴記者，交房時(shí)，該項(xiàng)目大客戶負(fù)責(zé)人承諾說(shuō)，會(huì)盡快解決院子縮水的事情。但一個(gè)月過(guò)去了，至今沒(méi)有任何消息。之后，他們多次找他們協(xié)商未果。和她同樣情況的還有其他24戶。

另一名在此購(gòu)房的業(yè)主也證實(shí)了這一點(diǎn)，他家院子也同樣存在“縮水”現(xiàn)象。

回應(yīng)

向公司反映盡快給業(yè)主回復(fù)

6月4日上午11點(diǎn)左右，大河報(bào)記者陪同馬女士和丈夫一起，趕到了位于鄭州東某處小區(qū)。在記者見(jiàn)證下，馬女士和丈夫一起實(shí)地測(cè)量了院子，確實(shí)只有14平方米左右。

售樓部一名工作人員表示，每家每戶都有院子，每戶都不一樣，從40平方米至160平方米都有。記者詢問(wèn)，贈(zèng)送的院子屬于公共綠地嗎?上述工作人員沒(méi)有正面回答，而是說(shuō)“個(gè)人私有，都是贈(zèng)送的”。

該樓盤宣傳頁(yè)顯示，每家每戶都有庭院，這也得到了售樓部工作人員證實(shí)。

對(duì)此，記者聯(lián)系到了馬女士當(dāng)初購(gòu)買房子時(shí)的銷售人員，對(duì)方稱當(dāng)天休息了，因核實(shí)不了記者身份，不回答任何問(wèn)題。

“會(huì)向公司反映，盡快給業(yè)主一個(gè)回復(fù)。”隨后，營(yíng)銷負(fù)責(zé)人劉先生在接受大河報(bào)記者采訪時(shí)稱，院子本身就是贈(zèng)送的，并非購(gòu)買，且每家每戶都不一樣。業(yè)主所說(shuō)的20平方米，他稱當(dāng)時(shí)銷售人員根本就沒(méi)有對(duì)此有過(guò)承諾。

記者表示，贈(zèng)送的院子算不算侵占公共綠地?其稱，他們都是按照規(guī)劃建設(shè)的，這個(gè)問(wèn)題可以問(wèn)規(guī)劃部門。

調(diào)查

為吸引顧客開(kāi)發(fā)商善打“噱頭牌”

“買房送小院、送露臺(tái)”，記者走訪調(diào)查發(fā)現(xiàn)，這些都是一些開(kāi)發(fā)商賣房時(shí)，為了吸引顧客常用的宣傳廣告語(yǔ)，尤其是部分高檔別墅區(qū)。

看似撿到了大便宜，然而交房后出現(xiàn)贈(zèng)送面積“縮水”的問(wèn)題，卻讓不少購(gòu)房者鬧心不已，找相關(guān)部門維權(quán)又比較難。

記者搜索發(fā)現(xiàn)，近年來(lái)，全國(guó)各地頻發(fā)買房送院子等糾紛，業(yè)主和開(kāi)發(fā)商協(xié)商未果，打官司的現(xiàn)象也經(jīng)常出現(xiàn)。

鄭州一家房地產(chǎn)公司一位不愿透露姓名的銷售經(jīng)理坦言，其實(shí)很多所謂的“買房送院子”及“買房送露臺(tái)”等，只是一個(gè)噱頭而已，否則怎么要貴于其它樓呢?還有就是一般購(gòu)房合同上，他們是不會(huì)把院子的面積寫上，否則就會(huì)給自己和公司帶來(lái)很多麻煩事兒。

上述銷售經(jīng)理告訴記者，一般情況下開(kāi)發(fā)商送的院子通常也只有使用權(quán)，而且還是所有業(yè)主的使用權(quán)，在他當(dāng)銷售經(jīng)理的幾年間，極少有屬于個(gè)人私有的。

“先把購(gòu)房者穩(wěn)住，后續(xù)有人找過(guò)來(lái)了再說(shuō)，沒(méi)人找就圖個(gè)安靜。”另一位有著10多年銷售經(jīng)驗(yàn)的銷售人員告訴記者，在售房過(guò)程中，他們有很多“秘訣”，開(kāi)發(fā)商基于吸引購(gòu)房者的目的，抓住購(gòu)房者“免費(fèi)的不要白不要”心理。比如只要能成功吸引購(gòu)房者，可以口頭承諾很多。后續(xù)具體問(wèn)題具體解決，一般人不會(huì)注意院子面積大小，因?yàn)槎际琴?zèng)送的，有大有小。“不這樣的話，有時(shí)房子會(huì)很難賣，這也是行業(yè)潛規(guī)則。”

那么，馬女士所反映的開(kāi)發(fā)商對(duì)于購(gòu)房送院子到底是否違規(guī)，有無(wú)相關(guān)規(guī)劃，屬不屬于侵占公共綠地等問(wèn)題，6月4日下午，記者分別聯(lián)系到了中牟縣住房保障和房地產(chǎn)管理局及中牟縣城鄉(xiāng)規(guī)劃局，相關(guān)工作人員記錄問(wèn)題后表示，會(huì)給記者回復(fù)。然而，截至當(dāng)晚7點(diǎn)發(fā)稿時(shí)，均未任何回應(yīng)。記者多次撥打電話，前者一直無(wú)人接聽(tīng)，后者稱下班了。

說(shuō)法

應(yīng)保留證據(jù)業(yè)主維權(quán)較難

對(duì)此，河南中豫律師事務(wù)所歐陽(yáng)光律師認(rèn)為，針對(duì)上述購(gòu)房者講述的情況，如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在其宣傳資料及樓盤沙盤中均向購(gòu)房者明確表示贈(zèng)送院子，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銷售人員又向購(gòu)房者承諾贈(zèng)送20平方米的院子，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條的規(guī)定，本案房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)贈(zèng)送購(gòu)房者20平方米院子的承諾應(yīng)視為商品房買賣合同的組成部分，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)履行贈(zèng)送20平方米院子的義務(wù)。

河南英泰律師事務(wù)所趙鈺濤律師接受大河報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)，《物權(quán)法》第七十三條明確規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)的綠地，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外。

所以小區(qū)內(nèi)的綠化用地有三種權(quán)屬：1.屬于城鎮(zhèn)公共綠地的。2.明示屬于個(gè)人的。3.屬于全體業(yè)主共有。對(duì)符合第二項(xiàng)明示屬于個(gè)人的需要具備兩個(gè)條件：一是該綠地規(guī)劃事前需經(jīng)過(guò)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。二是出售時(shí)，需要通過(guò)合同、廣告或其它方式明示屬于購(gòu)買業(yè)主專有。

趙律師說(shuō)，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，小區(qū)內(nèi)與業(yè)主所購(gòu)房屋相鄰綠地的權(quán)屬問(wèn)題，其歸屬必須根據(jù)房屋買賣雙方正式簽訂的商品房買賣合同及物權(quán)登記情況加以確定，業(yè)主只能在不動(dòng)產(chǎn)登記證書和土地使用權(quán)證范圍內(nèi)行使權(quán)利。

所以，如果開(kāi)發(fā)商對(duì)所謂的“贈(zèng)送”綠地有處分權(quán)的情況下，可以依法進(jìn)行銷售或贈(zèng)送，所獲贈(zèng)業(yè)主將來(lái)可以對(duì)相關(guān)綠地進(jìn)行確權(quán)登記，以保障自身合法權(quán)益。如果開(kāi)發(fā)商拿公共綠地分割贈(zèng)送給業(yè)主，以加大售房的成交機(jī)會(huì)并獲取商業(yè)利益，這種所謂的贈(zèng)送也是違法的，有可能屬于欺詐行為，這種行為侵犯其他業(yè)主作為公共綠地的共有人的合法權(quán)益，相關(guān)業(yè)主也有權(quán)要求停止侵害、恢復(fù)原狀。

“建議業(yè)主保留證據(jù)，否則維權(quán)起來(lái)會(huì)比較難。”趙律師表示，開(kāi)發(fā)商的口頭承諾只是承諾，但所有承諾應(yīng)以書面合同為準(zhǔn)。對(duì)于獲贈(zèng)業(yè)主，如果獲贈(zèng)是侵權(quán)的公共綠地，購(gòu)房者可以要求解除合同，進(jìn)行賠償損失。

提醒

購(gòu)房者要謹(jǐn)慎購(gòu)買免得帶來(lái)不必要麻煩

記者注意到，在國(guó)內(nèi)一些地方，開(kāi)發(fā)商除購(gòu)房送院子外，還有很多五花八門的“做法”，比如說(shuō)送車庫(kù)、買一層送一層等促銷手段，這種現(xiàn)象十分普遍，一線城市有，三四線小的地市也存在，但出現(xiàn)糾紛后，往往很難協(xié)商。

6月4日晚，一名房管部門的工作人員在接受大河報(bào)記者采訪時(shí)表示，一些情況下，有時(shí)開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的面積，并不能錄入房產(chǎn)證，不享受產(chǎn)權(quán)待遇。上述工作人員說(shuō)，如果是這樣的話，那就意味著這個(gè)贈(zèng)送面積在某種程度上可以算作違建面積，一旦遇到政府部門拆遷或者一些爭(zhēng)議糾紛的時(shí)候，購(gòu)房者就很難保護(hù)自己的合法權(quán)益。

對(duì)此，趙律師提醒，購(gòu)房者需要明白一個(gè)道理，不管開(kāi)發(fā)商贈(zèng)送的是什么，那僅僅是一種促銷方式。建議購(gòu)房者要多長(zhǎng)個(gè)心眼，不要被這些小花招給忽悠了。

提醒購(gòu)房者要擦亮眼睛，選擇一些開(kāi)發(fā)商有規(guī)劃手續(xù)所贈(zèng)送的建筑物面積，購(gòu)房者可到當(dāng)?shù)匾?guī)劃部門查看有無(wú)規(guī)劃，沒(méi)有規(guī)劃的將不受法律保護(hù)。(記者 呂高見(jiàn) 攝影 張琮)

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