一二線城市的限價政策有不同程度的重啟趨勢 “高價房”批售已大幅減少

2019-06-19 09:59:07 來源：21世紀經(jīng)濟報道

樓市作別“小陽春”

統(tǒng)計局18日發(fā)布的5月70城房價數(shù)據(jù)為一季度的樓市“小陽春”行情畫上了句號——70城房價熱度已呈下降趨勢，尤其是一二線城市，一、二手房價格環(huán)比漲幅均與上月相同或回落。以成都限價收緊打頭，一二線城市的限價政策都有不同程度的重啟趨勢。21世紀經(jīng)濟報道記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，“高價房”批售已經(jīng)大幅減少。而在資金方面，這輪房貸利率下調(diào)大潮已經(jīng)接近尾聲，接下來可能會有更多的城市在房貸利率方面保持平穩(wěn)，甚至會有少部分熱門城市回彈。

平靜了幾個月的成都樓市，像被投入了一枚石子的湖面，重新泛起了漣漪。

6月15日，成都住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會官網(wǎng)的預售公示，仁恒濱河灣一批新房源取得了預售證。

這個位于成都攀成鋼片區(qū)的知名高端住宅小區(qū)，前期房源在二手市場的單價已達到3.5萬元，而此次的新房源均價為2萬元左右。

巨大的價差點燃了成都購房者和投資客的熱情，6月17日周末的開盤現(xiàn)場刷爆了朋友圈。

在成都很多業(yè)內(nèi)人士看來，這一超低的價格源于限價政策的嚴厲執(zhí)行。而在此前的一季度，限價并沒有卡得如此之嚴，一些單價過3萬的項目得以放行。

21世紀經(jīng)濟報道的調(diào)查顯示，今年春節(jié)前后，許多城市的限價都曾悄然寬松過，一些豪宅和高端樓盤趁機入市。

然而隨之而來的“小陽春”和信貸寬松，讓一些區(qū)域房價重新?lián)P頭，土地市場也出現(xiàn)了“搶地”現(xiàn)象。

成都限價的再收緊與一二線城市的調(diào)控基調(diào)一脈相承。在“房住不炒”的基調(diào)下，住建部出面警示部分城市;銀保監(jiān)會也拋出了“23號文”以及銀保監(jiān)會主席郭樹清的“房地產(chǎn)金融風險”論，區(qū)域市場的各類調(diào)控有重新收緊之勢，包括限價。

6月18日，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，5月70大中城市房價漲幅已全面放緩，市場降溫明顯。

“小陽春”背后

在經(jīng)歷了2018年下半年樓市的“寒冬”后，今年3、4月份，房地產(chǎn)交易市場出現(xiàn)了一波“小陽春”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此輪樓市回暖關鍵是信貸的寬松，個貸和開發(fā)貸、公司債等都明顯增加。

央行5月統(tǒng)計報告顯示，前5個月住戶部分中長期貸款上漲了2.27萬億，創(chuàng)了歷史新高;中原指出，中長期貸款中大部分是房貸。

此外，調(diào)控政策的微調(diào)也是助推因素。去年年底，湖南衡陽宣布暫停實施了一年的限價政策，成為全國首例取消限價的城市。

據(jù)記者調(diào)查，去年底以來，很多一二線城市的限價政策都有所松動。

以成都為例，僅在今年2月份，成都市就有3個“高價”樓盤拿到預售證，包括首開金茂府、融信公館1-3號樓、以及金科博翠府。

其中，2月2日拿到預售許可證的首開金茂府，單價為28600-31300元/平方米，是限價來首個突破3萬的項目。

成都地區(qū)并非個例，早在2018年10月，北京再次出現(xiàn)單價破10萬的新房，泰禾·西府大院(泰禾西府玉苑)預售的6棟樓盤均價達到11.3萬元/平方米。

幾乎同時，廣州有關部門表示，從2018年10月22日起，南沙、花都、增城的房價將按真實價報備，相當于放松了限價。此后，廣州樓市的“雙合同”現(xiàn)象大幅減少。

2019年春節(jié)后限價微調(diào)的城市更多。2月份，深圳華潤瑞府開盤，備案均價達15.8萬/平方米，突破了深圳過去兩年的最高售價;杭州的純新盤龍湖·春江天越出現(xiàn)了均價29500元/平米的房源，也創(chuàng)造了區(qū)域新高;南京的中海城南公館均價34000-39000元/平方米，突破了城南板塊3.5萬限價。

對于開發(fā)商而言，無論是新房的成交還是未來的利潤，限價的松動和微調(diào)利好巨大。佛山一名開發(fā)商表示，去年底以來因為限價的微調(diào)，項目不再以“雙合同”出售，購房者的首付變低了，房子又好賣了，銷售業(yè)績出現(xiàn)明顯增長。

從前5月的銷售數(shù)據(jù)來看，受益于一二線城市限價的松動，重點布局這些城市開發(fā)商業(yè)績表現(xiàn)突出，如華潤、泰禾、融創(chuàng)等。

開發(fā)商再一次樂觀起來。張大偉表示，2019年春節(jié)過后，部分地區(qū)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)小陽春行情，使得不少開發(fā)商對后期市場預期轉向樂觀;此外，2019年以來，房地產(chǎn)企業(yè)融資難度緩解，在資金充裕的情況下，房企“搶地”現(xiàn)象再次出現(xiàn)。

限價沖擊力

不過，5月以來尤其是進入6月后，“小陽春”行情漸失，樓市終究還是沒能“入夏”。

“從2018年11月開始，全國各地收緊樓市調(diào)控政策的明顯減少，但最近市場炒作氛圍再起，部分城市再次收緊了調(diào)控。”張大偉說。

受限價重新嚴格、收緊影響，成都仁恒新房單價遠低于二手房并非個案。6月6日，位于成都東二環(huán)的華潤悅璽獲得預售證，精裝價格為16240-17634元/平方米，也低于市場預期。

與此同時，即使限價嚴厲，成都樓市也出現(xiàn)了明顯分化。位于郫都區(qū)古鎮(zhèn)蜀源大道三段的瑞和上院(雄飛上院)于5月21日推盤，推盤價格為7369-8370/平方米，面積區(qū)間為82-123平方米，雖然本批次房源套數(shù)為313套，但只有12個人參與搖號。

二手房市場也趨于冷清。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，6月第一周，成都市鏈家二手房成交量環(huán)比下滑5.4%，成交均價14182元/平方米，環(huán)比下跌5.2%，在14個重點城市中，成都市跌幅最大。

另以深圳為例，進入6月，深圳未再批售高單價項目。據(jù)記者了解，類似泰禾尖崗山“地王”項目的擬售單價在20萬左右的情形，是無法拿到預售證的。

此外，北京5、6月入市的大多是限競房項目，豪宅項目幾乎沒有出現(xiàn);在佛山，開發(fā)商普遍擔心，被住建部警示后，佛山限價政策將進一步收緊。

“開發(fā)商都很關注限價政策的變化，很多時候變化并沒有明確的文件，但從批售行為上可以判斷政府的決策趨勢，是收緊還是松動，近期很明顯沒有批10萬單價的項目了。”深圳一開發(fā)商營銷負責人說。

對此，易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴躍進表示，從當前樓市看，重申房住不炒的調(diào)控基調(diào)，勢必帶來各地相關政策的收緊，預計限價政策在很多城市也會重新嚴格執(zhí)行。

他判斷，房地產(chǎn)市場預期將會改變;今年下半年樓市會呈現(xiàn)V字形的走勢，即三季度會降溫，四季度會略有反彈。

張大偉則認為，目前看，這一輪因為2019年初資金寬松帶來的小陽春，在政策影響下快速退燒，6-8月有可能會進入新一輪的調(diào)整期。