兩年遷入人口115萬 西安房價同比增速持續(xù)領(lǐng)漲全國 西安發(fā)最嚴限購令
每經(jīng)記者 包晶晶
6月20日,西安房管局發(fā)布購房新政。其發(fā)布的通知稱,為深入貫徹落實中央“房住不炒”的定位精神,堅決遏制投資投機性購房需求,自通知下發(fā)之日起,從市外遷入戶籍的居民家庭(退伍轉(zhuǎn)業(yè)、家屬隨軍落戶的除外)在西安市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)購買商品住房或二手住房的,應(yīng)落戶滿1年,或在西安市連續(xù)繳納12個月的社會保險(或個人所得稅);非西安市戶籍居民家庭在西安市住房限購區(qū)域范圍內(nèi)無住房且能夠提供5年以上(含5年)個人所得稅或社會保險證明的,方可購買1套商品住房或二手住房。通知還要求將臨潼區(qū)納入住房限購范圍,嚴格執(zhí)行西安市住房限購政策。
對此,易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為:“該政策針對‘一落戶就炒房’現(xiàn)象進行了收緊。對于無戶籍的人員,在西安限購區(qū)域需要滿足繳納5年社保的條件。這一規(guī)定非常嚴厲,現(xiàn)在作出繳納5年社保要求的,主要是北京、上海等大城市。從西安此次政策管控來看,指明了近期西安房價炒作和過快上漲的三個原因:借落戶政策炒房、部分外來人口炒房和部分郊區(qū)市場炒房。此次西安的政策較為及時,此前西安也出臺了管控房屋交易秩序的政策,應(yīng)該說此類政策組合拳的施展,有助于促進西安房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定和發(fā)展。”
記者注意到,就在6月18日由國家統(tǒng)計局公布的5月份全國70個大中城市新建商品住宅價格統(tǒng)計中,西安再次領(lǐng)漲全國,而且已連續(xù)6個月領(lǐng)漲。
兩年遷入人口115萬
國家統(tǒng)計局6月18日公布5月份70個大中城市新建商品住宅價格變動情況,西安再度領(lǐng)漲,環(huán)比漲幅2.0%,同比大漲24.4%。數(shù)據(jù)顯示,西安已經(jīng)持續(xù)半年同比漲幅領(lǐng)跑70城,且環(huán)比漲幅居前。
嚴躍進指出:“西安市場這兩年房價上漲力度的確較大。其原因在于西安在人才導(dǎo)入等方面政策力度較大,而人才引入加大了市場購房需求。此外,西安城市建設(shè)發(fā)展速度快,尤其是軌道交通建設(shè)過程中,相關(guān)樓盤價格上漲明顯。”
記者注意到,2017年3月,西安率先以“史上最寬松”的戶籍新政拉開“搶人大戰(zhàn)”的帷幕——“三放四降”招納人才,放開普通大中專院校畢業(yè)生的落戶限制、放寬設(shè)立單位集體戶口條件、放寬對“用人單位”的概念界定,降低技能人才落戶條件、降低投資納稅落戶條件、降低買房入戶條件、降低長期在西安市區(qū)就業(yè)并具有合法固定住所人員的社保繳費年限。
此后兩年多來,西安先后7次調(diào)整戶籍政策,至2019年2月,人才政策再次升級為“全國高等院校在校學生均可落戶西安”——本科及以上學歷落戶不受年齡限制,全國高等院校在校學生均可落戶;具有本科(不含)以下學歷的,年齡在45周歲(含)以下亦可落戶。
在不斷放寬的戶籍政策刺激下,西安人口流入速度明顯加快。數(shù)據(jù)顯示,截至2019年4月30日,西安戶籍人口共1004.9萬人,流動人口317.9萬人。兩年零兩個月的時間里,西安市共遷入落戶115.1萬人。從遷入人口文化結(jié)構(gòu)看,學歷落戶和人才引進占比高達64.05%。
西安房價絕對值仍不高
人口流入帶來的購買力帶來了購房剛需的持續(xù)增長,但需要注意的是,盡管西安房價同比增速持續(xù)領(lǐng)漲全國,但與同類省會城市相比,西安房價的絕對水平仍然不高。易居研究院《中國百城房價數(shù)據(jù)》顯示,5月份西安新建住宅均價13931元/平方米,與百城均價13937元/平方米幾乎持平。
如果橫向比較同類省會級內(nèi)陸城市,5月份合肥新房均價為17307元/平方米、石家莊新房均價為15804元/平方米、濟南新房均價為15406元/平方米、鄭州新房均價為13792元/平方米,西安并不算突出。
再看更能反映真實市場情況的二手房市場:據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),西安市5月份二手房價格環(huán)比、同比漲幅分別為0.6%、12.1%,盡管漲幅在70個大中城市里面靠前,但遠遠不如新房價格數(shù)據(jù)搶眼。
嚴躍進判斷:“西安目前并非全國性的購房市場,即便房價上漲,也不可能持續(xù)上漲。換言之,對比一些全國性的房地產(chǎn)市場,類似杭州、三亞等,西安的房地產(chǎn)市場需求更多還是來自陜西省省內(nèi),市場經(jīng)過炒作后還會降溫,不可能長期漲幅靠前。”
事實上,據(jù)西安市統(tǒng)計局數(shù)據(jù),1~4月西安商品房銷售面積548.87萬平方米,下降9.4%,降幅較上年同期擴大8.1個百分點,其中住宅銷售面積下降8.1%。記者查閱《中國百城房價數(shù)據(jù)》發(fā)現(xiàn),5月西安市單月房屋成交面積環(huán)比增加44%、同比減少32%;同時,成交金額環(huán)比增加48%,同比則減少30%。
成交數(shù)據(jù)的回落,無法支持西安市場“從小陽春走向盛夏”的觀點。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出:“同比漲幅是沒有太大意義的,這里存在著一定的結(jié)構(gòu)性因素,部分高端項目備案價格高了,有可能也會影響市場整體價格。”
記者查閱各交易平臺,發(fā)現(xiàn)1月份入市的38個樓盤中,有三個普通住宅項目均價超過20000元/平方米,6個項目超過15000元/平方米,隨后的幾個月也持續(xù)出現(xiàn)一定比例的高端項目和精裝修項目,甚至最高單價超過32000元/平方米。
“三、四月份這個階段一些項目集中放量的話,有可能從結(jié)構(gòu)性上會影響市場整體價格。從整個市場的趨勢看起來,其實五、六月份乃至今后市場還是有動力不足的跡象。目前賣得好的,應(yīng)該還是價格有優(yōu)勢、或者是被限價的項目。”張宏偉判斷。
系板塊輪動補漲所致
《每日經(jīng)濟新聞》在2019年2月曾報道過全國房價板塊輪動的現(xiàn)象,根據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院當時發(fā)布的《全國房地產(chǎn)板塊輪動現(xiàn)象研究報告》,本輪房價上漲周期中,大部分城市的啟動時間為2015年下半年,西安則屬于板塊輪動中上漲時間靠后的城市。
就在大部分城市房價一路高歌猛進的2015~2016年,西安、錦州、遵義等城市房價最大跌幅一度達到4.1%。直到2018年上半年,西安樓市才開始逐漸回暖,并在2019年1月達到歷史高位均價——16087元/平方米。
對于板塊輪動中的表現(xiàn),嚴躍進分析認為:“過去的西安周邊交通并不便利,西安市場也屬于‘孤島’概念,但近兩年,西安到漢中南、西安到寶雞、西安到延安的高鐵都已經(jīng)在建或部分運營,有助于陜西省內(nèi)部分地級市的購房者進入西安,進而帶來更多的購房需求,從而帶動房價上漲。在購房需求比較大、同時西安房價過去幾年沒有怎么上漲的情況下,房價便容易出現(xiàn)補漲。”
正是由于西安房價在上漲輪動中扮演了“補漲”角色,當全國各區(qū)域房價呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展之時,西安房價卻呈現(xiàn)出同比漲幅一路走高的態(tài)勢。
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