6月二手房價格的變化幅度明顯大于新房 20個城市的二手房價格出現(xiàn)環(huán)比下降
調(diào)控深度發(fā)酵,房價上漲乏力。
7月15日,國家統(tǒng)計局發(fā)布6月70個大中城市房價變化情況。與5月相比,各主要城市的房價雖然仍保持上漲局面,但漲幅有所收窄。其中最重要的兩個特點在于:從物業(yè)類型來看,二手房價格漲幅下滑明顯;從城市層級來看,一、二線城市房價漲幅均受到遏制。
這種情況并不令人意外。從今年第二季度開始,針對部分區(qū)域出現(xiàn)的樓市“小陽春”,監(jiān)管層采取多重手段進(jìn)行調(diào)控,很好地遏制了市場的非理性反彈局面。與去年同期相比,今年的商品房成交面積始終保持負(fù)增長。在交易量沒有明顯提升的情況下,房價大幅升溫的基礎(chǔ)也不復(fù)存在。
其中,5月18日住建部預(yù)警的蘇州、佛山、大連、南寧4個城市中,大連6月二手房價環(huán)比漲幅為0.5%,環(huán)比收窄0.5個百分點;南寧漲幅為0.7%,環(huán)比收窄0.5個百分點。
對于購房者來說,好消息還在于,監(jiān)管層正收緊房企的融資閘口,大量信托資金已經(jīng)無法進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。迫于資金壓力,房企仍有繼續(xù)做出價格讓步的可能。
二手房降溫明顯
盡管限價、限購、限售等調(diào)控政策會直接影響新房市場,但在6月,二手房價格的變化幅度明顯大于新房。當(dāng)月,有20個城市的二手房價格出現(xiàn)環(huán)比下降,創(chuàng)今年以來新高。而同期新房價格下降的城市僅有5個。
平均來看,6月全國70個大中城市二手房價格環(huán)比上漲0.28%,相比4月份的0.53%、5月份的0.43%,退燒明顯。新房方面,70個大中城市價格環(huán)比上漲0.66%,僅收窄0.05個百分點。
二手房由于分散、隨機(jī)的特征,往往被視為整體市場的風(fēng)向標(biāo)。貝殼研究院首席分析師許小樂認(rèn)為,去年下半年以來,熱點城市二手房供應(yīng)量明顯增多,帶動了價格出現(xiàn)下降。他認(rèn)為,在調(diào)控的影響下,未來新房價格的走勢將與二手房趨于一致。
從城市能級上看,一、二線城市的房價漲幅均受到遏制。6月,4個一線城市的新房、二手房價格漲幅均有所收窄;31個二線城市新房價格漲幅持平,但仍處在0.8%的相對高位,二手房價格漲幅收窄。
盡管三線城市的二手房價格漲幅有所擴(kuò)大,但市場人士并不擔(dān)心。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,今年3月以來的“小陽春”現(xiàn)象,主要發(fā)生在一二線城市中,目前看來,這些市場已經(jīng)受到“精準(zhǔn)打擊”。相比之下,三線城市將隨著棚改規(guī)模的縮減而出現(xiàn)自然降溫。
張大偉表示,房地產(chǎn)市場已經(jīng)從3-4月份的“小陽春”,過渡到5-6月份的快速退燒。這其中,“一城一策”思路下的調(diào)控作用明顯。
根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,今年4月至6月,全國出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策的頻率為60次、41次、46次,月均調(diào)控頻率相當(dāng)于3月的三倍以上。從手段上看,除了常規(guī)的限售、限價、限貸外,房價預(yù)警機(jī)制也開始發(fā)揮作用。4月以來,共有10個城市因房價上漲過快被住建部“點名”。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者在蘇州調(diào)研時發(fā)現(xiàn),5月11日和16日,蘇州先后發(fā)布兩份調(diào)控文件,對工業(yè)園區(qū)、高新區(qū)獅山片區(qū)進(jìn)行精準(zhǔn)調(diào)控。5月24日,蘇州市政府部門召開了主要開發(fā)商座談會,提出全年房價漲幅控制在5%以內(nèi)、新房備案價不高于4萬、下調(diào)土地出讓指導(dǎo)價等多項措施。
這一系列“組合拳”打出后,蘇州樓市供需雙方的預(yù)期迅速出現(xiàn)變化,新房和二手房成交迅速放緩。到6月,蘇州市場的熱度已經(jīng)明顯下降。
資金壓力逐漸凸顯
實際上,若拉長時間周期來看,今年以來的總體房價漲勢并不算夸張。上海易居研究院指出,在這一輪市場周期中,70城房價(環(huán)比)漲幅曾在2018年7月至8月進(jìn)入1.0%以上的“過熱區(qū)間”,但隨后在不斷調(diào)控中回落。從2018年10月至今,70城房價平均漲幅始終處在0.2%-0.6%的區(qū)間內(nèi)。
該機(jī)構(gòu)認(rèn)為,隨著市場的繼續(xù)降溫,預(yù)計下半年房價漲幅會繼續(xù)收窄,并可能墜入低于0.2%的偏冷區(qū)間。
大部分受訪者認(rèn)為,目前房地產(chǎn)市場面臨的政策壓力主要來自于兩個方面。
一是“一城一策”持續(xù)推進(jìn)。今年6月,洛陽、呼和浩特、大理、西安四城的新房價格環(huán)比漲幅超過1.5%,仍然被認(rèn)為是過熱區(qū)域。其中,西安新房同比漲幅達(dá)到25.2%,位居70大中城市之首。這些城市都被認(rèn)為將迎來調(diào)控政策的施壓。
上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,西安的案例反映出,部分二線城市在實施人才新政后,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異動。這類城市也將受到政策的“重點關(guān)照”。
自去年12月以來,西安新房價格環(huán)比漲幅已連續(xù)7個月領(lǐng)跑70大中城市。由于房價漲幅過大,今年6月20日,西安曾發(fā)布調(diào)控政策,將新落戶居民的購房門檻設(shè)置為“落戶滿1年,或連續(xù)繳納12個月的社會保險(或個人所得稅)”,同時將非戶籍居民的購房門檻提高為五年社?;蚣{稅證明。西安還將臨潼區(qū)納入住房限購范圍。
另一個壓力來自于資金面的收緊。5月17日,銀保監(jiān)會發(fā)文,強(qiáng)調(diào)針對房地產(chǎn)融資項目進(jìn)行嚴(yán)格管控。從今年第二季度開始,監(jiān)管層對信托公司的房地產(chǎn)項目進(jìn)行摸底檢查,并要求部分公司進(jìn)行控制,從此,信托資金進(jìn)入房地產(chǎn)被嚴(yán)格管控。
華泰證券指出,“歷史來看,房地產(chǎn)行業(yè)融資政策的變化往往源于土地市場的波動。”現(xiàn)階段融資監(jiān)管的意圖在于,通過控制融資來平抑部分城市土地市場熱度,從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場銷售終端預(yù)期,降低房企未來潛在經(jīng)營風(fēng)險。
但這一舉措也將給房企帶來資金壓力,近期房企的融資渠道已轉(zhuǎn)向海外,部分企業(yè)的融資成本高達(dá)15%。分析人士認(rèn)為,如果資金壓力過大,下半年不排除房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)以價換量的可能,從而令房價漲勢繼續(xù)收窄,甚至下滑。
此外,今年房企將迎來債務(wù)償還高峰期,可能加劇這一壓力。世聯(lián)行指出,今后三年,房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的待償債務(wù)。分年度來看,2019年至2011年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元,壓力逐年增大。盡管今年的到期債務(wù)規(guī)模是三年中最小的,但仍比2018年增加近一倍。
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