房企境外融資破3000億 小型房企處境艱難甚至賣(mài)項(xiàng)目求生
這個(gè)夏天,房地產(chǎn)圈里,最繁忙的或許是企業(yè)的融資部門(mén)了。一季度融資渠道稍微放緩后,7月份又迎來(lái)了收縮,將房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債限制到只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù)的范圍,這意味著房企之后將無(wú)法通過(guò)發(fā)行外債來(lái)補(bǔ)充營(yíng)運(yùn)資金或償還境內(nèi)債務(wù)。
據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至7月24日,房企月內(nèi)融資計(jì)劃額度(包括境內(nèi)融資和境外融資)已接近1800億元,有望繼續(xù)維持今年4月份以來(lái),每月2000億元以上的高位。
“二季度大量房企大額度融資減少,對(duì)融資渠道較少的房企來(lái)說(shuō),壓力很大。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示,境外融資對(duì)于房企來(lái)說(shuō)并不是主要資金來(lái)源,但卻是在港上市房企的重要融資渠道,且面對(duì)即將到期的境外債務(wù),這些房企不得不“借新還舊”。
境外融資已超3000億元
據(jù)申萬(wàn)宏源統(tǒng)計(jì),今年上半年,中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)累計(jì)在境外新發(fā)和增發(fā)美元高息票據(jù)約385億美元,同比增長(zhǎng)28%,超過(guò)2017年全年發(fā)行額,相當(dāng)于2018年全年發(fā)行額的八成,而同期到期的美元債額度約165億美元。而就在7月初聞?dòng)嵎康禺a(chǎn)信托融資將收緊后的一周里,又有約15家房地產(chǎn)企業(yè)火速在離岸市場(chǎng)發(fā)行了總計(jì)約50億美元的外債以備糧草。
由此,截至7月7日,中國(guó)房企累計(jì)境外融資已超過(guò)435億美元,約為2990億元人民幣。加上近兩周碧桂園、中國(guó)金茂等房企發(fā)布的美元債融資計(jì)劃,這意味著今年年內(nèi),中國(guó)房企境外融資已超過(guò)3000億元人民幣。
“過(guò)去兩年,房企擴(kuò)張較快,借了不少規(guī)模較大的債,由于受借款和還款周期的影響,很多房企今年的資金兌付壓力都比較大。”同策研究院總監(jiān)張宏偉在接受《證券日?qǐng)?bào)》記者采訪時(shí)表示,鑒于資金鏈壓力,過(guò)去杠桿率比較高的房企可能出現(xiàn)資金鏈緊張的情況,下半年房企之間的并購(gòu)案將會(huì)隨之增加。
不過(guò),中信建投首席房地產(chǎn)分析師陳慎則認(rèn)為,“此次融資政策更多體現(xiàn)為結(jié)構(gòu)化調(diào)控和窗口指導(dǎo),而不是‘一刀切’收緊。融資監(jiān)管的意圖在于通過(guò)控制融資來(lái)平抑部分城市土地市場(chǎng)熱度,從而平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)銷(xiāo)售終端預(yù)期,降低房企未來(lái)潛在經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。”
高杠桿房企財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加劇
“我們跟蹤的30家在香港上市的中資房地產(chǎn)企業(yè),平均凈負(fù)債比率在2018年中期達(dá)到新高約100%后,2018年末回落至85%(2017年末90%),預(yù)計(jì)今年中期可能重新反彈到90%以上,因多數(shù)企業(yè)上半年又加大了買(mǎi)地力度。”申萬(wàn)宏源在一份研究報(bào)告中表示,而整體的外債比例,預(yù)計(jì)從去年末的33%上升到今年中期的36%,擁有外債絕對(duì)額最高的三家公司為中國(guó)恒大、碧桂園控股、中國(guó)海外發(fā)展,外債占比最大的三家公司為世茂房地產(chǎn)、旭輝控股和禹洲地產(chǎn)。
“境外融資方面,房企集中尋求海外融資,也將導(dǎo)致境外融資成本的上行,房企將同時(shí)面臨高額融資成本及匯率波動(dòng)的雙重風(fēng)險(xiǎn),未來(lái)利潤(rùn)增長(zhǎng)的不確定性有所增加。”國(guó)元國(guó)際認(rèn)為,未來(lái)房企境內(nèi)融資將承受更大壓力,銀行同業(yè)授信方面也會(huì)更為謹(jǐn)慎,資金成本或有所上行,從而進(jìn)一步提高房企的境內(nèi)融資成本和融資難度。
“從融資成本方面看,大部分房企的資金成本維持在4%-8%之間,平均約為6%。但7月份以來(lái),美元債成本快速上升。”張大偉向記者表示,7月份,房企發(fā)布的美元債平均利率已達(dá)8%,其中多筆資金成本都超過(guò)10%,最高者甚至達(dá)到了15%。
張大偉進(jìn)一步表示,中型房企為了尋求規(guī)模發(fā)展仍在加大拿地力度,因此推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的融資需求加劇。不過(guò),近期房企內(nèi)部更關(guān)注資金鏈安全。一般會(huì)在銷(xiāo)售回款可控范圍內(nèi),進(jìn)行拿地投資,以尋求安全。
另有分析人士認(rèn)為,大型房企由于信用等級(jí)較高、融資成本更低,日益主導(dǎo)土地和并購(gòu)市場(chǎng),而高杠桿的中型房企由于信用評(píng)級(jí)較低,融資相對(duì)較難,融資成本也高,因此陷入資金緊張的局面,小型房企則處境艱難,甚至賣(mài)項(xiàng)目求生。
值得一提的是,申萬(wàn)宏源在一份研究報(bào)告中表示,高杠桿房企面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)再度上升。
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