海南省實行了嚴(yán)厲的全域限購 南寧房價受到一定影響 需求上升
(原標(biāo)題:海南限購太嚴(yán),購房者涌向這座360公里外的城市)
“不內(nèi)定、不團(tuán)購,那你‘搶’到房的幾率是很小的。”近日,南寧多位地產(chǎn)中介人員都向每日經(jīng)濟新聞記者表達(dá)了同樣觀點。
盡管不久前南寧市120多家房地產(chǎn)企業(yè)被住建局等多部門聯(lián)合約談,但南寧市場因搶購帶來的各種“外收”風(fēng)潮并沒有因此平息。
值得注意的是,南寧作為一個城鎮(zhèn)常住人口452萬人、城鎮(zhèn)化率62.4%、城鎮(zhèn)居民人均可支配收入3.5萬元(2018年數(shù)據(jù))的西部二線城市,人口并未出現(xiàn)凈流入,但今年房價為何出現(xiàn)連續(xù)過快上漲?被住建部“點名”之后,南寧的各種“搶房”現(xiàn)象為何仍未平息??易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出,“
由于周邊海南省實行了非常嚴(yán)厲的全域限購,部分購房需求開始進(jìn)入廣西和云南。
一部分是認(rèn)購濱海周邊房產(chǎn)的需求會逐漸進(jìn)入到廣西市場,包括北海、防城港區(qū)域,南寧(注:距離海南省約360公里)作為廣西首府也會受到一定影響,需求上升。”
近一年來南寧二手房價格走勢(數(shù)據(jù)來源:安居客)
價外款“禁而不止”
進(jìn)入2019年,南寧房價便打開了上升通道。?5月18日,住建部對近3個月新建商品住宅、二手住宅價格指數(shù)累計漲幅較大的佛山、蘇州、大連、南寧等4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。隨后的5月21日和6月10日,南寧市召開關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展會議,研討房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定發(fā)展存在的問題及解決措施。?因樓市精裝維權(quán)、亂收價外款、捂盤惜售等問題頻出,6月25日,南寧市城管綜合行政執(zhí)法局和市住建局、市自然資源局、市場監(jiān)督局聯(lián)合召開全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)教育約談會,首次約談全市120家房企,查找目前房地產(chǎn)銷售市場存在的問題,整治房地產(chǎn)市場捂盤惜售等亂象,加強房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)主的安全主體責(zé)任。
近一年來南寧新房價格走勢(數(shù)據(jù)來源:安居客)?如今一個多月過去,南寧部分在售樓盤置業(yè)顧問在接到咨詢電話時已明確表示:無外收、無綁定。但仍有一些樓盤置業(yè)顧問表示“要在看房選房階段詳細(xì)談這個問題”。?南寧市五象新區(qū)某在售樓盤,置業(yè)顧問在向每日經(jīng)濟新聞(微信號:nbdnews)記者談及“外收”問題時則謹(jǐn)慎了許多,“你們還是來現(xiàn)場選了房再談嘛,到時候會告訴你的,電話里不方便說。”中介小談向記者道出了南寧樓市亂象背后的直接原因,“南寧樓盤現(xiàn)在有點供不應(yīng)求,所以一些熱門的樓盤都是‘先付定金鎖定房號’。等一個月左右吧,預(yù)售證下來再簽合同。”
此外,小談還告訴記者,除了“內(nèi)定”,部分樓盤還設(shè)有“團(tuán)購費”,并且這些費用不會出現(xiàn)在購房發(fā)票上,只是以一份pos單作為付款憑證。?盡管有了一部分外收費或團(tuán)購費,南寧市場供應(yīng)仍然都是精裝修房。“南寧市場上精(裝)轉(zhuǎn)毛(坯)很少,開發(fā)商只能在精裝修上面賺錢,備案價低,這個差價總要補過來的。”小談?wù)f。
去化周期僅4.3個月
據(jù)易居《中國百城庫存報告》數(shù)據(jù),
南寧市庫存消化周期僅4.3個月,與其他市場交易轉(zhuǎn)弱的城市形成了鮮明對比。
正是由于庫存的缺口,南寧成為不少房企緊盯的“價值洼地”。7月份,南寧市土地溢價率達(dá)到了34%,在全國受監(jiān)測的40個城市中排名第6位。
2019年1~7月40城市累積土地出讓金與同比增速(數(shù)據(jù)來源:CRIC、易居研究院)對于房企紛紛看好南寧市場,嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為:“從溢價率上來看,也說明了南寧土地的絕對成本并非特別高,但是很多企業(yè)看中區(qū)域中心城市的發(fā)展,而積極拿地。同樣的情況也包括北海,其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)也比較好,會帶動土地價格的上升。”?從易居《40城土地快報》統(tǒng)計, 今年前7個月,南寧市土地出讓金累計319.3億元,同比增速88.1%。盡管與同類型城市如長沙、西安、大連等城市相比增速較快,但昆明土地出讓金累積增速達(dá)到165.4%,北海更是高達(dá)364.5%。
在這三個同屬于海南購房需求可能流入的城市中,南寧的表現(xiàn)顯然還落后于昆明與北海。
在5月份被住建部點名預(yù)警后,6月份南寧房價應(yīng)聲回落。據(jù)克而瑞《2019年6月南寧市場月報》,6月南寧市商品住宅均價11542元/平方米,環(huán)比下降2.58%。但整體市場供求量均仍然大幅提升。6月南寧市商品住宅新增供應(yīng)111.10萬平方米,環(huán)比上升14.2%;成交104.71萬平方米,環(huán)比上升18.79%。據(jù)搜狐焦點統(tǒng)計,8月份南寧樓市預(yù)計有20多個樓盤推出,包括9個純新盤,其中不乏世茂、融創(chuàng)等知名房企開發(fā)的新樓盤項目。而在剛剛過去的一周(7月29日~8月4日),南寧樓市熱度急速回升,商品房成交3963套,較前一周環(huán)比上漲61.16%,成交面積25.4萬平方米,環(huán)比上漲33.7%。“這類城市成長性很強,為什么呢?由于過去城鎮(zhèn)化率不太高,在持續(xù)發(fā)展過程中對市場的需求能夠進(jìn)一步釋放,因而具備上漲動力。近期房價走勢會相對平穩(wěn),后續(xù)肯定會有些反彈。尤其是當(dāng)基建完成、包括海南的一部分需求進(jìn)入,可能會給這些城市帶來一定的影響。” 嚴(yán)躍進(jìn)表示,“三季度政策稍微收緊,不排除會對部分中介機構(gòu)、銷售秩序進(jìn)行管控。”
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