“地產(chǎn)業(yè)務(wù)是被逼出來的，會(huì)堅(jiān)定地以農(nóng)產(chǎn)品和食品為主業(yè)。”在今年初的兩會(huì)上，新希望地產(chǎn)母公司新希望(000867.SZ)董事長(zhǎng)劉永好曾公開表示，現(xiàn)實(shí)卻是，新希望地產(chǎn)加速攻城掠地，激進(jìn)擴(kuò)張。

今年以來，新希望地產(chǎn)明顯加快了拿地步伐。在克而瑞發(fā)布的《2019年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)新增貨值TOP100》中，新希望地產(chǎn)以517.3億元的拿地金額位列第28名，而在2018年同期，新希望地產(chǎn)還尚未入榜。

然而，從“飼料大王”到“農(nóng)牧大亨”，劉永好的新目標(biāo)“地產(chǎn)大王”走的并不順暢。

近期，新希望地產(chǎn)發(fā)布2019年半年報(bào)，新希望地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入近33.8億元，同比下跌4.8%，而營(yíng)業(yè)成本25.2億元，同比上浮近1.6%，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)近44.3億元，同比下跌近44%，扣非后實(shí)現(xiàn)凈利41.7億元，同比跌幅近50%，歸屬于母公司凈利潤(rùn)23.8億元，同比下跌57%。

值得注意的是，在土地市場(chǎng)逐步降溫的當(dāng)下，新希望地產(chǎn)卻反其道而行之高價(jià)囤地。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，新希望地產(chǎn)2019年高價(jià)拿下多地塊，且溢價(jià)率均不斷走高，均超28%。

高價(jià)囤地必然會(huì)帶來資金壓力，新希望地產(chǎn)也曾警示風(fēng)險(xiǎn)稱，公司在建項(xiàng)目未來三年需要投入較大規(guī)模的資金，對(duì)公司資金流形成一定壓力。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016―2018年期間，新希望地產(chǎn)資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。2016―2018年新希望地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元，三年凈流出109億元。

加速擴(kuò)張的背后，新希望地產(chǎn)在規(guī)模擴(kuò)張和負(fù)債之間將如何平衡?長(zhǎng)江商報(bào)記者聯(lián)系到新希望地產(chǎn)方面，對(duì)方以不方便接受外界采訪婉拒了采訪。

拿地樓面均價(jià)為所有房企之首

新希望地產(chǎn)成立于1997年，是劉永好創(chuàng)立新希望集團(tuán)15年后才組建的一個(gè)業(yè)務(wù)板塊。地產(chǎn)公司已形成了住宅、寫字樓、酒店、專業(yè)市場(chǎng)、總部工業(yè)園的全產(chǎn)品線，以及房地產(chǎn)開發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理的多元化發(fā)展。

2016―2018年，新希望規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，新希望地產(chǎn)的銷售額分別為145.60億元、171.12億元、316.63億元。新希望地產(chǎn)2019年定下500億銷售目標(biāo)，并稱要“三年沖千億”，開始向規(guī)模發(fā)力。

新希望地產(chǎn)披露的數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年，該公司年新增土地宗數(shù)由5宗增加至20宗，新增土地儲(chǔ)備也呈現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)增長(zhǎng)，項(xiàng)目集中在成都、重慶、昆明、南寧、沈陽、大連、蘇州溫州、杭州、寧波、溫州等多個(gè)二三線城市。此外，2016-2018年，該公司納入合并報(bào)表范圍內(nèi)的子公司分別為39家、61家、79家，相當(dāng)于平均每年新設(shè)立20家子公司。

進(jìn)入2019年以后，新希望地產(chǎn)開始頻繁囤地。長(zhǎng)江商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，新希望地產(chǎn)2019年高價(jià)拿下多地塊，且溢價(jià)率均不斷走高，均超28%。

具體來看，3月，新希望連續(xù)斥資108.82億元在長(zhǎng)三角區(qū)域拿下三宗土地，包括21億元摘得溫州瑞安地塊、53.2億元落子南京，以及超過34億元奪得杭州余杭宅地。

其中，3月29日，新希望以53.2億的代價(jià)，力壓融創(chuàng)、金茂、龍湖、招商等龍頭房企，在激戰(zhàn)120輪后奪得南京棲霞區(qū)一宗土地，首次進(jìn)入南京，樓面價(jià)為22628元/平方米，溢價(jià)率為28.8%。同日，新希望還在杭州以34.6億的總價(jià)火拼166輪后，奪得一宗位于余杭喬司的土地，樓面價(jià)為21008元/平方米，溢價(jià)率31.3%。

4月26日，新希望地產(chǎn)又在溫州獲得一宗土地，總價(jià)29.26億、樓面價(jià)10861.78元/平方米，溢價(jià)率30%;5月15日，新希望地產(chǎn)現(xiàn)身大連土拍市場(chǎng)，經(jīng)過200輪叫價(jià)，以總價(jià)12.46億、49%溢價(jià)率奪得大城(2019)8號(hào)地塊;8月9日，寧波市江北區(qū)出讓1宗宅地，寧波志卿商貿(mào)有限公司以總價(jià)6.45億元競(jìng)得該地塊，樓面價(jià)9760元/平方米，溢價(jià)率60%。

中原地產(chǎn)一份房企拿地排行榜顯示，2019年截止5月12日，新希望地產(chǎn)拿地樓面均價(jià)為16682元/平方米，為所有房企之首。

土地儲(chǔ)備權(quán)益占比降至63%

頻繁高價(jià)拿地的新希望地產(chǎn)由此被貼上“瘋狂”、“激進(jìn)”的標(biāo)簽。對(duì)此，新希望地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，所謂“瘋狂”、“激進(jìn)”等標(biāo)簽與公司實(shí)際情況不符，“經(jīng)新希望地產(chǎn)內(nèi)部統(tǒng)計(jì)，即使投資部門匯報(bào)超100塊土地，公司也才會(huì)謹(jǐn)慎地拍下其中1塊。”

一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)長(zhǎng)江商報(bào)記者表示，新希望地產(chǎn)接下來仍會(huì)加大力度擴(kuò)張規(guī)模，頻頻高價(jià)拿地的代價(jià)賭今后的增長(zhǎng)。一旦資金鏈出現(xiàn)問題會(huì)遭遇流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

伴隨著投資布局提速，項(xiàng)目本身的周轉(zhuǎn)速度也有所加快。數(shù)據(jù)顯示，2016-2018年新希望地產(chǎn)存貨周轉(zhuǎn)率分別為0.19、0.14、0.31;在加大拿地的情況下，2018年公司存貨359.06億元，同比僅增長(zhǎng)2.4%，表明房地產(chǎn)項(xiàng)目的流動(dòng)性變強(qiáng)。

新希望地產(chǎn)也提及，公司以住宅滾動(dòng)開發(fā)為主，以“輕資產(chǎn)”運(yùn)營(yíng)模式為主，減少商業(yè)資產(chǎn)持有比重;根據(jù)市場(chǎng)情況調(diào)整開工節(jié)奏，提高存貨的去化率水平。

銷售規(guī)模的持續(xù)增加，勢(shì)必對(duì)土儲(chǔ)的要求也就更高，但新希望地產(chǎn)的總土地儲(chǔ)備卻顯得稍有不足。2018年末總土儲(chǔ)建面691.75萬平方米，按照其目前的銷售規(guī)模和增速來看，只夠未來2-3年的銷售。在此情況下，新希望2019年加大拿地力度，也是為了更好的推動(dòng)企業(yè)規(guī)模的持續(xù)增長(zhǎng)。

新希望近幾年在加大土地投資的同時(shí)，也不斷加大與其他企業(yè)的合作，與萬科、融創(chuàng)、濱江等龍頭房企，均建立了長(zhǎng)期的合作關(guān)系，在拿地上一般由新希望地產(chǎn)出面在土拍市場(chǎng)摘牌，后續(xù)引入合作伙伴展開合作。2018年新希望的新增土地建面權(quán)益為39.8%，同比下降36.2個(gè)百分點(diǎn)，總土地儲(chǔ)備權(quán)益占比也下降至62.75%，多元化的合作實(shí)現(xiàn)了風(fēng)險(xiǎn)分散。

現(xiàn)金流三年為負(fù)

隨著規(guī)模攀升，新希望地產(chǎn)的負(fù)債也呈持續(xù)增長(zhǎng)趨勢(shì)。2016―2018年，其負(fù)債總額分別為267.61億元、415.11億元和545.95億元。資產(chǎn)負(fù)債率分別為79.37%、79.54%和76.62%。

債務(wù)壓力下，新希望地產(chǎn)頻繁融資。2018年11月，新希望地產(chǎn)發(fā)行購房尾款A(yù)BS，產(chǎn)品規(guī)模15億元，成本為5.7%。2019年4月，新希望地產(chǎn)落地首單ABS前端財(cái)產(chǎn)權(quán)信托，產(chǎn)品規(guī)模為6億元;5月發(fā)行的物業(yè)收費(fèi)ABS加權(quán)平均成本5.53%，發(fā)行規(guī)模6億元。

7月5日，新希望地產(chǎn)17億元公司債券獲上交所通過，5月21日，新希望地產(chǎn)“中信證券-新希望物業(yè)費(fèi)信托受益權(quán)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”成功發(fā)行，項(xiàng)目規(guī)模6億。

新希望地產(chǎn)方面表示，除了通過多種外部融資渠道進(jìn)行融資，新希望地產(chǎn)自有資金也較為充足，2018年銷售率超過100%，持有現(xiàn)金118.3億元，同比增長(zhǎng)134.5%;現(xiàn)金流量表“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”同比增長(zhǎng)了75.12%，而前一年的增量?jī)H為19.44%。

新希望地產(chǎn)也曾警示風(fēng)險(xiǎn)稱，公司在建項(xiàng)目未來三年需要投入較大規(guī)模的資金，對(duì)公司資金流形成一定壓力。財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2016―2018年新希望地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額分別為-5.37億元、-79.69億元和-23.94億元。

融資成本方面，2016年發(fā)行的公司債，成本分別為3.85%和4.25%。2018年11月，新希望地產(chǎn)發(fā)行的購房尾款A(yù)BS成本在5.7%，2019年供應(yīng)鏈ABS最新一期的成本為5.15%，2019年5月發(fā)行的物業(yè)收費(fèi)ABS加權(quán)平均成本5.53%，在民營(yíng)房企中融資成本均屬較低水平。

截至6月末，新希望地產(chǎn)總資產(chǎn)近840億元，同比增加17.8%，總負(fù)債662億元，同比增幅21.26%，資產(chǎn)負(fù)債率近79%，同比漲幅2.92個(gè)百分點(diǎn)，扣除預(yù)收款余額247.1億元后的負(fù)債率接近50%。短期借款余額同比劇增244%至1.72億元，一年內(nèi)到期有息負(fù)債83.7億元，同比增幅83.2%，主要為一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期借款增多。

關(guān)鍵詞： 新希望地產(chǎn)