龍頭房企打折賣房 三季度土地市場形勢較二季度更加嚴(yán)峻
從“全員銷售月”到十一黃金周“折上折”賣房,短短半個(gè)月,部分龍頭房企可攬入數(shù)百億元銷售額。10月初,各大龍頭房企都針對黃金周進(jìn)行了額外優(yōu)惠促銷。得到的結(jié)果是,盡管樓市整體平淡,但是只要價(jià)格足夠吸引,依然能夠快速“出貨”。
值得關(guān)注的是,龍頭房企忙于打折賣房的背后,是快速回籠資金的目的,要么還債,要么買地,尤其要有足夠的新增投資,土地儲(chǔ)備充足,才能維持“明天”銷售額排行榜上的席位不掉隊(duì)。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至2019年9月末,銷售百強(qiáng)房企的新增貨值達(dá)7.2萬億元,已有24家房企年內(nèi)新增貨值突破1000億元,中駿、奧園9月份也邁入新增貨值千億元陣營。
克而瑞研究中心表示,三季度土地市場形勢較二季度更加嚴(yán)峻,成交量同比和環(huán)比均下跌,溢價(jià)率持續(xù)回落。整體來看,百強(qiáng)房企拿地同樣保持謹(jǐn)慎,四成企業(yè)拿地銷售比低于行業(yè)平均水平。此外,三季度以來,房企在二線城市拿地步伐有所放緩。
房企拿地貨值集中度上升
從開年至今來看,300城土地市場延續(xù)低位運(yùn)行狀態(tài),溢價(jià)率已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月下調(diào),9月份300城土地出讓平均溢價(jià)率下滑至7.7%,接近去年市場最冷期間水平。
土地市場冷清的背后,是房企拿地投資趨于謹(jǐn)慎和理性。
克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,在百強(qiáng)房企9個(gè)月完成的7.2萬億元新增土地貨值中,龍頭房企的獲取貨值能力優(yōu)勢仍然顯著。銷售TOP10房企新增貨值占45%,較上月上漲3個(gè)百分點(diǎn);20強(qiáng)房企的新增貨值占比則達(dá)到63%;對比銷售集中度來看,前30強(qiáng)房企的新增貨值集中度均高于銷售集中度,意味著未來TOP30房企市場份額仍有增大的空間。
從拿地布局來看,在百強(qiáng)房企新增土地儲(chǔ)備中,一、二線城市和三、四線城市的占比幾乎旗鼓相當(dāng),較去年全年而言,二線城市占比提升近6個(gè)百分點(diǎn),可以看出,在行業(yè)調(diào)整過程中企業(yè)投資更聚焦于高能級城市。
但從各季度的走勢來看,回歸二線雖然帶動(dòng)上半年部分二線城市土地市場快速升溫,二季度百強(qiáng)房企二線投資占比一度高達(dá)48%,較三、四線城市高出2個(gè)百分點(diǎn)。但三季度以來,在二線城市地價(jià)短暫攀升后之后,企業(yè)投資也趨于理性,二線城市拿地步伐也有所放緩。
總體來看,百強(qiáng)房企拿地態(tài)度保持理性,拿地銷售比下降至0.38。分梯隊(duì)來看,最為理性的是10強(qiáng)房企和31名-50名的房企,雖然均較一季度有所提升,但兩個(gè)梯隊(duì)前9個(gè)月拿地銷售比分別為0.36和0.33,低于行業(yè)平均線。
而銷售額排行在11名-20名與50名-100名這兩個(gè)梯隊(duì)的拿地銷售比為各梯隊(duì)中最高,且一直都保持高位穩(wěn)定。對此,克而瑞研究中心表示,一方面是房企擴(kuò)大規(guī)模、提升行業(yè)地位的需要;另一方面體現(xiàn)出中小房企發(fā)展壓力比較大。
值得警惕的是,前三個(gè)季度中仍有少部分土儲(chǔ)較少的房企拿地力度與去年大幅下滑,未來或?qū)⒚媾R銷售業(yè)績增長后勁不足、拿地策略被迫調(diào)整的問題??傮w來看,大部分規(guī)模房企的土儲(chǔ)去化保持在行業(yè)平均水平,因此行業(yè)周期下行之際謹(jǐn)慎投資并不會(huì)對未來業(yè)績造成影響。
龍頭房企拿地更為謹(jǐn)慎
“從企業(yè)本身來講,其實(shí)是非常愿意拿地的,但一般企業(yè)拿地投資要根據(jù)回籠的現(xiàn)金流定,因此資金鏈狀況決定了房企的補(bǔ)倉力度,尤其對中型房企來說,主觀上拿地意愿很強(qiáng)烈,擴(kuò)大規(guī)模和提升業(yè)績的目標(biāo)明確,哪怕錢貴一點(diǎn),如果融資到位就會(huì)去土地市場找機(jī)會(huì)。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受《證券日報(bào)》記者采訪時(shí)表示,目前來看,全國土地市場底價(jià)成交地塊增加,可謂拿地的窗口期,但房企仍要根據(jù)自身戰(zhàn)略和資金鏈狀況布局。
事實(shí)上,龍頭房企投資更為謹(jǐn)慎。從拿地單價(jià)上就可見一斑。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,TOP10房企前9個(gè)月新增土儲(chǔ)平均成本為4646元/平方米,低于百強(qiáng)平均值近300元/平方米;相比之下11名-20名的房企新增土儲(chǔ)平均成本為5838元/平方米,對于這部分企業(yè)來說,拿地同時(shí)還應(yīng)該注意控制成本,保證盈利空間。
對此,有業(yè)內(nèi)人士稱,拿地投資力度多取決于銷售情況和融資情況,即是企業(yè)現(xiàn)金流水平。保持好的投資節(jié)奏的企業(yè),都是根據(jù)現(xiàn)金流“量入為出”式拿地,才能保證企業(yè)安全。
“現(xiàn)金流是房企發(fā)展至關(guān)重要的一部分,可以視作房企的‘血液’,現(xiàn)金流管理的好壞,直接關(guān)系到房企的生死存亡。”第一太平戴維斯估價(jià)及顧問服務(wù)部華北區(qū)高級董事胡建明向記者表示。
不過,仍有一部分房企拿地相對積極,既有華潤、龍湖、招商蛇口等老牌企業(yè),拿地銷售比在0.6左右,顯著高于行業(yè)平均水平,也有一些千億元房企如中梁、融信等,拿地相對積極主動(dòng)。土地儲(chǔ)備底氣稍有不足,是這些房企在尋求規(guī)模進(jìn)階和擴(kuò)張拿地積極的因素之一。
接下來,克而瑞研究中心認(rèn)為,結(jié)合房企自身銷售和市場環(huán)境兩方面因素來看,四季度大多房企任務(wù)重心會(huì)在銷售上,投資力度還會(huì)進(jìn)一步下滑;對于確實(shí)有較大納儲(chǔ)需求的房企而言,建議通過多元化的拿地方式增加土地儲(chǔ)備,降低拿地成本及風(fēng)險(xiǎn)。
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