各地樓市政策分化 海南念樓市“緊箍咒” 海南房價或進(jìn)入下降通道
3月9日下午3時左右,顯示在海南省人民政府官網(wǎng)主頁上的現(xiàn)房銷售政策已消失,引發(fā)了外界對于海南樓市政策被叫停的猜測。
隨后,時代周報記者致電海南省人民政府服務(wù)中心,相關(guān)工作人員表示,并未收到該政策被撤下的通知,只是相關(guān)細(xì)則還未出,所以暫時查詢不到具體信息。
記者發(fā)現(xiàn),3月7日海南省房地產(chǎn)最新政策新聞發(fā)布會的信息仍能在其官網(wǎng)上查到。
事實上,繼2018年實施全域限購,海南2020年再次成為焦點中心。
3月7日,海南省出臺《關(guān)于建立房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展城市主體責(zé)任制的通知》(以下簡稱《通知》)。在重申全域限購政策不變的同時,海南省提出發(fā)展安居型商品住房,以及實行本地居民多套住房限購政策和商品住房現(xiàn)房銷售制度等。
從1994年至今,內(nèi)地房企便一直采用香港的商品預(yù)售制度。經(jīng)過多年發(fā)展,預(yù)售制度已成為國內(nèi)商品房銷售的主要方式。
與海南取消預(yù)售制度不同,近期多地對樓市調(diào)控政策都以寬松為主。就在海南發(fā)布政策的前一天,3月6日,山東省住建廳出臺了相關(guān)政策,對于符合條件的房地產(chǎn)項目放寬申請預(yù)售許可條件。
時代周報記者不完全統(tǒng)計,到目前為止,已有無錫、西安、南昌、上海、浙江等多個省市,推出涉房支持政策,從暫緩?fù)恋爻鲎尳?、暫緩貸款償付等維度,給予地產(chǎn)企業(yè)支持。
3月9日,廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向時代周報記者表示,海南與山東等地方出現(xiàn)調(diào)控方向相反顯示在“房住不炒”的基調(diào)下,地方政府更好地因城施策。
與此同時,現(xiàn)房銷售制度對開發(fā)商的資金回流以及財務(wù)能力提出了更高的要求。
房企面臨嚴(yán)酷局面
對市場主體房企而言,現(xiàn)房銷售制度提高了項目開發(fā)門檻,也提升了自身的資金成本。
3月9日,地產(chǎn)經(jīng)濟學(xué)家鄧浩志向時代周報記者算了一筆賬:“現(xiàn)房銷售政策推行后,商品房不得預(yù)售,則資金回籠時間會延后兩年左右。房地產(chǎn)項目融資周期如果延長兩年,那投資總額會因為財務(wù)成本提升而提升,預(yù)計15%(2018年上市房企平均融資成本8%,兩年則15%左右,按投資總額算是因為自有資金也有機會成本,所以不能只算有息負(fù)債)。”
3月9日,央系房企華南區(qū)域的投拓人士李志(化名)告訴時代周報記者,從去年下半年起,其所在公司的海南區(qū)域就已經(jīng)并入到華南區(qū)域。
“目前我們不會在海南區(qū)域拿新的住宅項目了,只保留有原來的文旅項目。”他說道。
李志告訴時代周報記者:“我們公司一般不會輕易拿現(xiàn)售項目,主要是資金成本太高,但是如果拿地成本足夠低、擁有較高回報率的話,企業(yè)也會適當(dāng)考慮。”
“取消預(yù)售制度需要企業(yè)投入更多的自有資金,同樣的資金以前可以開發(fā)3—4個項目,而在預(yù)售制度的條件下只能開發(fā)1個項目,這對于我們這樣的中小房企發(fā)展是極其不利的。”3月9日,一位廣州房企的投財務(wù)部人士告訴時代周報記者,他所在的公司之前有考慮去海南開發(fā)旅游地產(chǎn)項目,但現(xiàn)在看來,這一計劃暫時擱置了。
同一天,一位參與過深圳現(xiàn)售房銷售的營銷人士也向時代周報記者表示,現(xiàn)房銷售對于企業(yè)的財務(wù)能力以及產(chǎn)品品質(zhì)要求非常高。“我們在深圳的那個現(xiàn)房銷售項目幾乎沒怎么賺錢,剛好維持收支平衡。”他表示。
3月9日,海南錦誠·海島服務(wù)商董事長王路向時代周報記者建議稱,開發(fā)商如果在海南區(qū)域土儲比較多,完全可以通過資金計劃調(diào)整,平衡現(xiàn)售壓力。如果還有建筑新技術(shù),比如裝配式住宅,也許安全可以縮短建設(shè)周期。
各地樓市政策分化
此次海南取消預(yù)售被視作全域限購再升級。
2018年4月,海南省推出全域限購,同時房地產(chǎn)開發(fā)投資也呈現(xiàn)出逐步下降的態(tài)勢。當(dāng)年,該省商品房銷售額同比下降23.23%,2019年同比再次下滑38.76%。
與海南做法相反的是,2―3月期間,多地政府密集出臺涉房類政策,幫助房企渡過難關(guān)。其中,大多集中在降低預(yù)售門檻方面。
2月12日,江蘇省無錫市政府在官網(wǎng)發(fā)布《關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情 保障城鄉(xiāng)有序建設(shè)的政策意見》。
繼無錫之后,蘇州也于2月24日正式宣布,取消現(xiàn)房銷售和封頂銷售的限制。
山東隨之跟進(jìn)。3月6日,山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳對外發(fā)布《關(guān)于統(tǒng)籌推進(jìn)住建領(lǐng)域疫情防控和經(jīng)濟社會發(fā)展工作的實施意見》(簡稱《意見》),要求統(tǒng)籌做好住建領(lǐng)域經(jīng)濟社會發(fā)展工作,適度降低商品房預(yù)售條件和預(yù)售資金監(jiān)管留存比例。
李宇嘉表示,各個省份的情況都不同,應(yīng)具體問題具體分析,作為島型經(jīng)濟體,海南的經(jīng)濟體量小、產(chǎn)業(yè)簡單、人口少(常住人口近944萬),地產(chǎn)規(guī)模很小(占全國的1.2%)。
李宇嘉認(rèn)為,從地產(chǎn)依賴到產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,包袱少、負(fù)擔(dān)輕、轉(zhuǎn)身快。
在李宇嘉看來,海南省“去地產(chǎn)化”的決心是非常強烈的,自2018年4月,海南開啟斷腕“去地產(chǎn)”,此次取消預(yù)售制度,足以證明兩年過去了,海南的轉(zhuǎn)型決心依舊沒有變。
3月9日,中原地產(chǎn)首席研究員張大偉告訴時代周報記者,各地樓市政策仍然以穩(wěn)為主,近期多個城市松綁房地產(chǎn)調(diào)控被叫停下,房地產(chǎn)政策松綁預(yù)期降低,海南第一個收緊調(diào)控。
海南房價或進(jìn)入下降通道
該政策將給海南樓市帶來怎樣的影響?
張大偉向時代周報記者指出,從政策力度看,海南主要的調(diào)控政策是針對本地戶籍限購第三套房,與所有新出讓土地現(xiàn)房銷售。其中,本地戶籍購第三套房的比例非常低,而且即使一個人的單身家庭也可以購買兩套,所以影響較小。
“商品房住宅實現(xiàn)現(xiàn)房銷售,也指的是未來新出讓土地,對于市場上開發(fā)商已經(jīng)獲得的土地沒有影響。”張大偉表示,海南的存量住宅土地規(guī)模巨大,住宅土地供應(yīng)已經(jīng)減少。僅2019年就宣布過3萬畝以上的存量住宅土地不能再進(jìn)行住宅開發(fā),整體看,對于海南的房地產(chǎn)市場會產(chǎn)生一定影響,但不是太大。
鄧浩志則認(rèn)為,此次現(xiàn)售制度已經(jīng)把關(guān)于海南可能放松調(diào)控的最后幻想破滅掉了,房地產(chǎn)的投資額將繼續(xù)下跌,新增項目也可能會停止。
在鄧浩志看來,此番調(diào)控政策切割了土地的資產(chǎn)屬性,將逐步壓低房價,未來海南房價將進(jìn)入一個長期且緩慢的下降通道。
他還表示,有部分稀缺資源物業(yè)其房價會較為穩(wěn)定。
2018年9月中旬,廣東房協(xié)的一份關(guān)于討論取消預(yù)售制的文件在網(wǎng)上流傳,但截至目前,只有雄安新區(qū)采取現(xiàn)房銷售制度,而海南成為全國首個取消預(yù)售制的省份。
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