5月10日，北京首批集中供地現(xiàn)場競價正式拉開帷幕，12宗地塊參與現(xiàn)場競拍，共斬獲516.19億元。與之前業(yè)內(nèi)分析人士預測的一樣，12宗地塊全部達到預設(shè)地價上限，但皆保持“低溢價率”，競政府產(chǎn)權(quán)份額、競配建公租房面積，以及轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案的投報程序，這些“個性化”調(diào)控發(fā)揮重要作用。

值得一提的是，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案的投報程序后，需要參加投報的競買人在現(xiàn)場競價后第10個工作日遞交高標準商品住宅建設(shè)方案，因此目前有7宗地塊“花落誰家”尚未可知，需要10-15個工作日后才能出結(jié)果。

12宗地塊均保持“低溢價率”

生意講究“開門紅”，北京首日集中供地現(xiàn)場競拍也拿出了諸多熱門地塊，其中朝陽區(qū)共計10宗地塊，海淀2宗地塊，總起始價479.33億元，最終斬獲516.19億元。

從北京首批集中供地設(shè)置上來看，30宗地塊僅朝陽就占到1/3，但去年朝陽只出讓3宗地塊，此次大規(guī)模供應(yīng)也是為了保障區(qū)域均衡性。

按照“個性化”調(diào)控，12宗地塊雖全部達到預設(shè)地價上限，但都保持著“低溢價率”，有些是轉(zhuǎn)入競政府產(chǎn)權(quán)份額，有些是轉(zhuǎn)入競配建公租房面積的方式，有些則是最終轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案的投報程序。

卓越拿下5月10日北京土拍“首殺”。經(jīng)28輪競價，卓越以39.27億元競得朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-02地塊，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額13%，房屋銷售價格上限為7.6萬元/平方米。作為深圳明星房企，卓越在北京的聲音一直很弱，為人所熟知的是其與萬科一起聯(lián)合開發(fā)翡翠山曉項目，該項目位于石景山五里坨地區(qū)。

融創(chuàng)此次競得了1宗“明星”地塊，該地塊為朝陽區(qū)金盞鄉(xiāng)小店村3005-08地塊，之所以稱之為“明星”，是因為其“命運多舛”。先后經(jīng)歷三次掛牌、兩次暫停出讓、兩次推遲競價時間，歷時達一年之久，期間地塊還被拆分出讓。融創(chuàng)以26.83億元競得該地塊，政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額15%，房屋銷售價格上限為7.6萬元/平方米。

目前，融創(chuàng)在京項目有石景山的長安和璽、四季青的融創(chuàng)香山壹號院，兩個項目均為不限價商品房項目。除此之外，融創(chuàng)在亦莊還有一個限競房項目。

7宗地塊歸屬尚未可知

12宗地塊集中出讓，5宗“名花有主”，另外7宗“花落誰家”尚未可知。

除上述2宗地塊外，金地+華潤+保利以50.94億元+2.2萬平方米公租房面積競得朝陽區(qū)崔各莊30-L01-01地塊;招商+城建以42.2億元+2萬平方米公租房面積競得朝陽區(qū)崔各莊30-L04地塊;中冶以22.8億元+1萬平方米公租房面積競得朝陽區(qū)東壩北1104-612西側(cè)地塊。

其他7宗地塊皆因觸及地塊全部上限，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案的投報程序。根據(jù)出讓要求，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案的投報程序后，需要參加投報的競買人在現(xiàn)場競價后第10個工作日遞交高標準商品住宅建設(shè)方案，再經(jīng)過評委會對方案進行評定，因此需要10-15個工作日后才能出結(jié)果。

朝陽區(qū)王四營此次共有3宗地塊出讓，3宗地塊皆轉(zhuǎn)入到競高標準商品住宅建設(shè)方案階段。北京商報記者了解到，3宗地塊共吸引38家房企及聯(lián)合體(有重復)報名參與，因開拍前報價全部達到地價上限，競拍開始便直接進入到競報“公共租賃住房”面積。

區(qū)域位置相差不大，3宗地塊的命運幾乎相同，競報“公共租賃住房”面積同樣也達到上限，其中，朝陽王四營L01地塊更是成為全國首個競高標準住宅地塊。

5月10日下午，有4宗地塊轉(zhuǎn)入到競高標準商品住宅建設(shè)方案階段，分別是朝陽區(qū)崔各莊30-L06地塊、朝陽區(qū)豆各莊鄉(xiāng)孫家坡村1306-638地塊、海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊和海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1北地塊。

貝殼研究院高級分析師潘浩表示，北京這一輪土拍最大的亮點是規(guī)則更加多元和復雜，競拍難度較大，參與競拍房企有備而來。首日土拍地塊的政策是先競價后或直接競方案、或競租賃、或競政府份額，同時設(shè)定金額上限、租賃上限、高標準住宅建設(shè)方案等規(guī)則，這讓房企在進行土地投資決策時需要考慮更多因素，除了開發(fā)能力之外，資產(chǎn)運營能力可能成為未來決勝的關(guān)鍵因素。

海淀樹村2宗地塊成焦點

值得注意的是，5月10日土拍的重頭戲，則是海淀樹村2宗地塊，雖然因雙雙轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設(shè)方案投報程序，目前哪家開發(fā)商操盤尚不明確，但這并不影響政策所帶來的“福利”。

北京商報記者了解到，2宗地塊分別都達到了57.3億元和63.7億元的價格上限，開發(fā)商現(xiàn)場也競報到20%的政府產(chǎn)權(quán)份額比例上限。按照房屋銷售指導價11.2萬元/平方米測算，將來2宗地塊市場售價為11.2萬元/平方米×(1-政府產(chǎn)權(quán)份額比例20%)=8.96萬元/平方米。

大概9萬元的銷售單價，對比周邊的二手房已頗具競爭力，再加上地塊本身的區(qū)位優(yōu)勢，海淀樹村未來的去化基本可以說不會受到影響。開發(fā)商此次參與競價也大部分為“獨立”參與，一改其他地塊的“聯(lián)合體”形式，表現(xiàn)出對區(qū)域項目入市的信心。

除自帶流量外，海淀樹村也開創(chuàng)了北京“三競”的先河。2020年12月31日，北京市規(guī)劃和自然資源委發(fā)布了《關(guān)于北京市海淀區(qū)海淀鎮(zhèn)樹村棚戶區(qū)改造B-1南地塊R2二類居住用地等3宗地塊國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓補充公告》，調(diào)整了海淀樹村等3宗待出讓地塊的競買規(guī)則，試點施行“競地價、競政府持有商品住宅產(chǎn)權(quán)份額、競高標準商品住宅建設(shè)方案”的掛牌方式，北京土拍的“個性化”調(diào)控也自此產(chǎn)生。

“‘個性化’調(diào)控對北京房企起到了抑制作用，2021年很難看到上漲，特別是亦莊、順義、房山等市場依然很難。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，然而對于購房者來說，想在北京再見到房價明顯下調(diào)，在2021年的可能性也不大了。最近雖然小陽春熱度有所變化，但倒退到倒春寒的可能性也很小。

關(guān)鍵詞： 北京集中供地 競價 12宗地 成交額