“努力做到1%-2%的凈利潤水平”。

在濱江集團(tuán)近日舉行的業(yè)績說明會上，當(dāng)被問到近期在杭新獲項目的利潤表現(xiàn)幾何時，“杭州一哥”濱江集團(tuán)掌門人戚金興給出了上述回答。

這一低于制造業(yè)、甚至低于銀行理財產(chǎn)品收益的表現(xiàn)，是不少房企當(dāng)前在公開市場拿地的“隱秘”真相。

據(jù)中信建投測算，近期集中供地的各城中，重慶、無錫、杭州、北京的地貨比在60%以上，其中，杭州的各項目平均隱含毛利率則在12.8%，無錫的為17.4%，重慶則僅有6.7%。

去年以來，房企盈利能力走低已經(jīng)是公開的秘密了。

億翰智庫統(tǒng)計顯示，截至2020年，其跟蹤的50家典型房企的平均凈利潤率為11.6%，較2019年降低2.3個百分點(diǎn)，有37家企業(yè)凈利潤率下滑;凈利潤在10%及以上的共計28家，較2019年減少9家。同期，50家房企平均毛利潤率為24.7%，較2019年同期降低5.1個百分點(diǎn)，47家房企的毛利潤率下滑。

不斷走低的盈利表現(xiàn)，也直接影響了市場對地產(chǎn)股的走勢。東財Choice數(shù)據(jù)顯示，2020年7月，房地產(chǎn)(申萬)板塊曾站上逾4700點(diǎn)的高位，此后震蕩走低，今年2月份時觸及3506點(diǎn)的低谷。

2021年初至今，行業(yè)龍頭萬科A、保利地產(chǎn)、招商蛇口、綠城中國等龍頭企業(yè)的股價呈下跌的態(tài)勢，截至今日收盤，累計跌幅分別為4.91%、13.21%、11.21%、18.78%;萬科A的動態(tài)市盈率僅為7.63倍。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)未來提高盈利能力，改善市場估值的關(guān)鍵途徑在于提高運(yùn)營能力。中泰證券研報指出，“三道紅線、貸款集中度管理和集中供地新規(guī)綜合推動行業(yè)加速邁入運(yùn)營驅(qū)動時代，料將推動行業(yè)門檻提升、并減少內(nèi)耗，利于行業(yè)集中度提升、盈利能力改善。”

“算不過賬”

截至5月14日，實施“兩集中”供地的22個熱點(diǎn)城市中，已有12個開啟了首批集中供地競拍，包括北京、深圳、杭州、廣州、無錫、重慶、福州、廈門、青島、沈陽、長春、天津等城市，總成交金額逾5000億元.

克而瑞統(tǒng)計顯示，首批集中供地各城市的溢價率表現(xiàn)分化明顯，冷熱程度亦有不均。

其中，青島、長春、北京、沈陽的平均溢價率保持在10%及以下，青島低至2%;而重慶的平均溢價率水平最高，達(dá)到43%;深圳、廈門的整體溢價率在30%左右。

杭州的平均溢價率為26%，較渝、深、廈三城低，但在其出讓的57宗土地中，近20宗刷新了所在板塊地價新高，有40余宗溢價封頂并轉(zhuǎn)入競報自持比例，部分地塊自持比例高達(dá)40%。

同樣的，無錫、廣州由于“限地價”等因素，平均溢價率相對較低，均在12%;但無錫首批16宗地中，僅1宗未觸及最高限價，其余地塊均進(jìn)入競自持或搖號階段。

拍出項目利潤空間小，是近期多城土拍存在的現(xiàn)象。

克而瑞統(tǒng)計顯示，在市場熱度比較高的無錫、廈門、重慶城市地房比多達(dá)七成，盈利空間相對較小;據(jù)其測算，“封頂+高配建”之下，無錫多宗地塊大概率會出現(xiàn)虧損。

在更加火熱的杭州，拿地企業(yè)也面臨同樣的問題。

5月14日，在濱江集團(tuán)的線上業(yè)績說明會上，有投資者向該公司董事長戚金興拋出問題：“最近杭州集中推地中，濱江集團(tuán)拍下的幾塊地、凈利潤能有幾個點(diǎn)?”

戚金興坦言，公司最近在杭州集中土地出讓中共獲取了5塊土地，“在濱江團(tuán)隊精干高效管理下，公司融資能力強(qiáng)，融資成本低，品牌影響大，在這樣的狀況下，努力做到1%-2%的凈利潤水平。”

這一凈利潤水平雖低，但想要實現(xiàn)也不是件輕松的事情。據(jù)中信建投證券測算，濱江拿下的地塊中，有三幅的地房比超過80%;與融信聯(lián)合拿下的寧圍單元地塊的隱含毛利率僅1.5%;單獨(dú)獲取的城廂街道山口單元地塊地房比為81.9%，隱含毛利率則為-1.9%。

克而瑞測算，建發(fā)在廈門拿下的湖里2021P03地塊，成交價26.3億元，配建面積1.32萬平方米;剔除配建后，樓面價高達(dá)6.78萬元/平方米，而該地塊商品住房銷售均價不得超過7.18萬元/平方米，房地差僅有4000余元/平方米，實現(xiàn)盈利十分困難。

北京的多宗地塊也頗考驗房企后續(xù)的運(yùn)營能力。如朝陽金盞村兩宗地塊，樓面價均超過5萬元/平方米，由于兩宗地塊均進(jìn)入政府持有份額階段，故該地塊未來限售價僅為6.6萬/平方米和6.46萬/平方米，地房比也超過了80%。

企業(yè)的分歧

在利潤空間如此稀薄的情況下，仍然有不少房企在搶地。據(jù)不完全統(tǒng)計，在各地市場活躍的融創(chuàng)，包括聯(lián)合體拿地在內(nèi)，截至目前，其拿地涉及金額達(dá)587億元;深耕廣州的國資房企越秀在廣州拿地8宗，拿地金額約177.5億元;北上的“黑馬”卓越在北京共拿下4宗地塊，拿地金額共約187億元;在杭州土拍中，融信共拿下7宗地塊，合計建筑面積78.6萬平方米，權(quán)益拿地金額約142.3億元。

賺取流量、保證市場、穩(wěn)住地位，是各大房企如此積極的重要因素。

杭州土拍上顆粒無收的綠城中國，在近期的一場交流會中就曾提及，杭州周轉(zhuǎn)快，基本開盤80%以上的去化。億翰智庫向記者表示，根據(jù)其監(jiān)測，除富陽、臨安等較偏的區(qū)域去化低一些之外，杭州普遍去化率較高。

在中信建投證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁看來，“地價不斷上漲，部分城市如重慶、杭州、無錫新房價格存在上漲壓力，未來銷售端限價難言放開之下預(yù)計這些城市去化速度將有提升，但房企利潤率會繼續(xù)壓縮。”

當(dāng)然，也不是所有的開發(fā)商都選擇在熱點(diǎn)城市奪地。萬科、保利等頭部房企在杭州、無錫、重慶等超熱的城市幾乎隱身。

萬科在前述三城分別僅獲取一宗地塊;反而在沈陽拿下了3宗，以共約60萬平方米的土地總建面，位居各房企之首。在上周末舉行的青島、天津、福州等城市的土拍上，萬科也僅分別獲取了1宗地塊。前述10宗地塊，萬科的拿地金額合計約142億元。

要知道，在過去三年里，萬科在22城的拿地總建面居首。平安證券統(tǒng)計顯示，全國20強(qiáng)房企在22個城市拿地布局來看，2018-2020年間，萬科拿地建面達(dá)4673萬平方米，絕對值居首，占到22城土地總出讓建面的2.88%。

近期的保利地產(chǎn)也顯得同樣“佛系”。據(jù)記者不完全統(tǒng)計，保利地產(chǎn)在12城共收入11宗地塊，拿地金額約185億元，其中有3宗在沈陽。

將視線從熱點(diǎn)城市挪開，將利潤放在更重要的位置，或許是這些房企當(dāng)前的拿地策略。“當(dāng)前第一批集中出讓，很多開發(fā)商為了后續(xù)開發(fā)，在杭州、無錫等城市拼得較為激烈，而長春、沈陽等城市，去化可能相對較慢，但利潤率會高一些。”竺勁分析。

中指院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年前4個月，保利地產(chǎn)、萬科分別以396億元、377億元的拿地金額位居行業(yè)第二、第三位。

其中，萬科共斥資203億元在長三角城市群拿地，但在杭州、溫州這種備受矚目的城市，其拿地金額分別為41億元、19億元，而更多地出現(xiàn)在了紹興、金華等城市。

而同樣“隱身”的碧桂園、恒大，克而瑞研究中心認(rèn)為，則是由于戰(zhàn)略不同，前述企業(yè)更側(cè)重于三四線城市，本輪拿地相對較少，投資保持謹(jǐn)慎。

運(yùn)營大考

“現(xiàn)階段利潤率走低已經(jīng)是行業(yè)趨勢，但企業(yè)不可能單為了盈利放棄生存，規(guī)模還是企業(yè)很看重的指標(biāo)。”某TOP10房企人士向記者坦言，“現(xiàn)在的策略就是，先把地拿了再說，后續(xù)財務(wù)指標(biāo)可以通過降本增效等方式調(diào)節(jié)。”

事實上，也有房企內(nèi)部人士向記者表示，“第三方測算是粗略的，其中有很多其實是可以省錢、摳細(xì)節(jié)的地方。比如有些新拿下的項目是在其很熟悉的區(qū)域，甚至旁邊就有自己的項目，企業(yè)可以進(jìn)行精細(xì)化管理。”

據(jù)濱江集團(tuán)披露，其銷售費(fèi)用率在除杭州外的浙江省內(nèi)和省外地區(qū)大概在千分之六至千分之十二之間，而在杭州，這一指標(biāo)則在千分之三以內(nèi)。

加強(qiáng)與房企之間的合作，也是分散利潤壓縮風(fēng)險的方式之一。據(jù)透露，此次融信在杭州獨(dú)立獲取的地塊，已有很多沒有拿到地的企業(yè)來尋求合作。

對于房企來說，招拍掛是流量的保障，而另辟蹊徑多渠道拿地，則成為其賺取利潤的另一條通道。比如高利潤的城市更新項目成為越來越多房企的選擇。

中國奧園管理層披露，其舊改項目未來三年可轉(zhuǎn)化的可售貨值1600億元，預(yù)計平均毛利率可達(dá)35%-40%，凈利潤率是15%=20%。

在北京、廣州未有斬獲的中海地產(chǎn)也已介入了舊改領(lǐng)域。2020年7月，該公司在上海黃浦區(qū)獲得一舊改地塊，總投資預(yù)計約590億;9月，則又以69.78億底價競得北京石景山北辛安棚戶區(qū)改造地塊，總建面約320萬平米。

背靠集團(tuán)的華潤置地，在推進(jìn)城市更新項目的同時，2020年，還借助華潤集團(tuán)內(nèi)部的產(chǎn)業(yè)協(xié)同、資源協(xié)同獲取了深圳雪花啤酒廠項目，貨值約158億元，凈利潤在12%-15%。

此外，房企通過業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大多元產(chǎn)業(yè)布局，借此與地方政府以協(xié)商達(dá)成合作意向的方式獲取項目，這對房企控制拿地成本，提升項目毛利率來說，也有明顯作用。

克而瑞發(fā)布的報告顯示，綠地2020年以來的城際空間站項目獲取平均樓面價僅1144元/平方米，貿(mào)易港項目獲取平均樓面價僅3251元/平方米。

在商業(yè)運(yùn)營方面已有成熟經(jīng)驗的新城控股、寶龍地產(chǎn)等房企，則更多通過商業(yè)綜合體來勾地。寶龍地產(chǎn)管理層在今年初的業(yè)績會上也曾提到，廣東對購物中心的需求量是巨大的，而且很多城市還在用勾地模式持續(xù)在發(fā)展，“我們現(xiàn)在廣東拿的五個項目，全都是底價拿地”。

如今，經(jīng)歷了2020年的“三道紅線”的壓力，以及2017、2018年的高價地在2020年的集中釋放，“市場也可以看到，相對來說優(yōu)質(zhì)的開發(fā)商，其增速最低的時間點(diǎn)基本上就是2020年。”竺勁認(rèn)為，“2021年，我們認(rèn)為，隨著銷售規(guī)模進(jìn)入相對增長的階段，利潤率也可能會慢慢回升，對于房地產(chǎn)企業(yè)的盈利來說，2021年可能會得到恢復(fù)。”

關(guān)鍵詞： 拿地 隱秘 真相 房企 盈利能力 走低