銀川樓市進入“限購”“限售”時代 穩(wěn)步增長將成未來主基調
8月23日,寧夏銀川市出臺《關于促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(以下簡稱《通知》),明確收緊商品住房限購、限售政策,并提高二套房首付比例,旨在通過更嚴格的調控政策為樓市“降溫”,實現(xiàn)穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的調控目標。業(yè)內人士認為,銀川樓市全面進入“限購”“限售”時代,重點打壓投資投機炒房,穩(wěn)步調整將成為銀川等二三線城市房地產(chǎn)市場長期發(fā)展的主基調。
銀川樓市全面進入“限購”“限售”時代
8月16日,國家統(tǒng)計局公布的2021年7月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況顯示,7月份銀川新房價格環(huán)比上漲1%,與青島和??诓⒘腥珖谝唬壬蠞q10%位居全國第三。
銀川市是一座位于西北地區(qū)的省會城市,常住人口不足300萬。從2017年4月開始,銀川市新建商品住宅價格已連續(xù)52個月保持環(huán)比上漲態(tài)勢。2020年,銀川房價曾以14.2%的同比漲幅位列《胡潤2020年度全球房價指數(shù)榜單》第10位,成為全國唯一的上榜城市。
銀川樓市的持續(xù)“火爆”也反映在銀川的房地產(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)和土地拍賣市場上。據(jù)銀川市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,今年1至6月份,銀川市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長28.6%,繼續(xù)保持高速增長,房地產(chǎn)開發(fā)投資占全市投資比重達47.1%,較去年同期提高12.1個百分點,拉動全市投資增速10個百分點。同時,銀川土拍溢價率一路攀升,銀川市今年1至7月共計成交商住用地7宗,樓面地價平均3508元/平方米,平均溢價率45.31%,最高溢價率為中房競得閱海一宗地,溢價率高達84.01%。
銀川市統(tǒng)計局發(fā)布的2021年上半年銀川市經(jīng)濟運行情況分析報告中指出,全市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重較高,其中金鳳、永寧、賀蘭3個縣區(qū)房地產(chǎn)投資占比超轄區(qū)固定資產(chǎn)投資總額60%,隨著房地產(chǎn)調控政策不斷深入,依靠房地產(chǎn)拉動投資增長將難以為繼。
在地價水平來看,自2018年以來,銀川市轄區(qū)商住用地市場熱情高漲,溢價現(xiàn)象出現(xiàn)頻率增加,并連續(xù)多次拍出“地王”,銀川樓面地價紀錄被不斷刷新。不少銀川市民感嘆“面粉價格已經(jīng)趕上面包價格了”。
業(yè)內人士認為,此次樓市調控政策的出臺旨在通過更嚴格的調控政策為樓市“降溫”,從嚴厲程度來看,“限購”“限售”可以稱作是銀川歷史上最嚴厲的調控政策,意味著銀川房地產(chǎn)市場全面進入“限購”“限售”時代。
調控政策瞄準“多套房”
《通知》中明確,收緊商品住房限購、限售政策,寧夏戶籍居民家庭在銀川市轄區(qū)限購2套住房,寧夏以外戶籍個人在銀川市轄區(qū)限購1套住房,市轄區(qū)內新簽訂的商品房買賣合同滿3年后方可轉讓。合理配置教育資源,加強學區(qū)房管控。同時,《通知》還規(guī)定調整差別化住房信貸政策,二套房首付比例由不低于40%提高至不低于50%。
分析人士認為,銀川本次調控政策瞄準“多套房”,充分說明當前嚴打投資投機炒房的導向。3年內不允許轉讓的政策規(guī)定使得交易門檻提高,也是為了打擊短線操作的做法,促進購房行為的更加理性,符合“房子是用來住的、不是用來炒的”定位。
同時,“限購”對部分改善群體的購房需求也將產(chǎn)生一定的抑制作用。寧夏同策易大房地產(chǎn)咨詢有限公司董事長易榮華說,近兩年銀川市改善性購房需求逐漸釋放,中高端產(chǎn)品增多,帶動了房價上漲。限購政策會對一部分改善需求的購房者起到限制作用,一些價格較高的高端樓盤和改善樓盤受影響較大。
而調控政策對于剛需群體的影響則不是很大。“此次調控政策并沒有對首套剛需設限,首套房的首付比例還是維持30%未變,信貸政策也沒有變化,充分保障了居住需求,同時增加了學區(qū)房條款,合理配置教育資源,加強學區(qū)房管控,年輕群體孩子上學的需求會得到充分保障。”房天下銀川站負責人戈旭偉說。
穩(wěn)步增長將成樓市長期發(fā)展主基調
《通知》中還明確,嚴格執(zhí)行“一房一價”備案制度,綜合測算新樓盤入市價格,定期面向社會公示房源信息,入市后嚴禁漲價等。同時,建立和完善房地聯(lián)動調控機制,優(yōu)化住宅用地出讓競拍規(guī)則,嚴格管控土地溢價率,堅決穩(wěn)定地價。
戈旭偉認為,此次調控穩(wěn)地價、穩(wěn)預期、穩(wěn)房價的目的比較明確。“嚴格管控土地溢價率抓住了控制房價的主要因素,對于穩(wěn)定房價具有積極意義。”銀川市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長季光軍說。
記者注意到,近期包括大連、青島、天津、福州在內的多個城市,已經(jīng)明確“土拍溢價率不得超過15%”,嚴控城市樓面地價新高。季光軍認為,銀川與部分東部城市調控政策的行為幅度不同,是實行“一城一策”調控工作的具體表現(xiàn)。
易榮華分析,短期來看,由于政策對投資和改善的抑制,市場熱度和成交量均會略有下降,銀川樓市的整體走向是價穩(wěn)量跌。從長期來看,受供需關系影響,房價將會逐漸趨于平穩(wěn),穩(wěn)步增長將會成為銀川樓市長期發(fā)展的主基調。
此外,今年8月13日,銀川市發(fā)布《銀川市城市更新三年行動實施方案(2021—2023年)》,涉及出行、房價、老舊小區(qū)改造等范圍。其中對銀川房價提出了穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期的目標,2023年末,將房價同比漲幅控制在10%以內,環(huán)比漲幅控制在0.8%以內。
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