性價(jià)比高、周邊配套好、租金回報(bào)高，這三大優(yōu)點(diǎn)正在吸引著許多置業(yè)者將目光投向公寓。數(shù)據(jù)顯示，自2017年以來，一直在底部徘徊的公寓市場走出了一波“逆襲”。與此前有所不同的是，目前許多公寓項(xiàng)目，尤其是位于優(yōu)質(zhì)地段、商業(yè)配套完善的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目購買者都是以自住為主。對此，業(yè)內(nèi)人士指出，公寓是一個(gè)看似門檻低，實(shí)則對買家的資金流動(dòng)性、對標(biāo)的認(rèn)知度要求都很高的領(lǐng)域，購買之前還需做足功課，看清風(fēng)險(xiǎn)。

置業(yè)故事

小熊在2015年入手了一套50平方米的復(fù)式公寓，位于番禺萬博CBD。六年過去了，他對于自己的這次置業(yè)很滿意。由于位置優(yōu)越，周邊有諸多科技企業(yè)進(jìn)駐，而這種復(fù)式公寓又深得年輕的科技新人類們喜愛，使得租金收益頗為豐厚。

而小肖則是近期購買的公寓，原因很簡單：方便。在天河智慧城工作的他此前居住的是公司在周邊為員工租住的公寓。“太方便了，下樓過馬路就到公司;游泳、健身、吃飯購物都在作為公寓配套的購物中心搞定。”不久之前，剛剛跳槽到新公司的小肖索性找房東把公寓買了下來：“新公司也在附近，習(xí)慣了這么方便的生活，不想換了。”

公寓讓吳女士心動(dòng)的原因則是高性價(jià)比。吳女士剛剛購入一套約90平方米的公寓，準(zhǔn)備和母親一起居住。“性價(jià)比真的很高，價(jià)格大約是同一個(gè)樓盤住宅的五六成，但江景、配套都是一樣的。”吳女士的目標(biāo)是用比較合理的價(jià)格，得到好的居住體驗(yàn)，至于升值潛力、學(xué)位資源等都不在她的考慮范圍。

成交活躍優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品集中入市

多方數(shù)據(jù)顯示，近幾個(gè)月廣州的公寓市場，呈現(xiàn)出供需兩旺的局面。根據(jù)中原研究院發(fā)布的8月公寓市場報(bào)告顯示，廣州公寓市場在供應(yīng)上呈現(xiàn)“張弛有度、隔月集中放量”的特點(diǎn)。而成交方面熱度則有明顯提升，連續(xù)兩個(gè)月突破1400套，7月成交為1557套9.02萬㎡，成交量環(huán)比微漲2%。由于近兩個(gè)月廣州公寓市場成交活躍，因此到7月末公寓庫存量小幅下滑4%至131萬㎡，去庫存周期亦由上月的19.6個(gè)月下降至18.1個(gè)月。

據(jù)廣州中原研究發(fā)展部監(jiān)測，下半年廣州全新商業(yè)項(xiàng)目入市加快，為市場帶來充足的供應(yīng)，預(yù)期后續(xù)開發(fā)商會(huì)有不少推售動(dòng)作，帶動(dòng)市場成交。尤其值得注意的是，近期不少大型開發(fā)商的公寓產(chǎn)品集中入市，例如保利天匯的公寓產(chǎn)品、越秀旗下的星匯海珠灣及天薈江灣等都集中推出市場，知名開發(fā)商強(qiáng)大的運(yùn)營能力為公寓市場帶來了久違了的話題度。

追求“居住體驗(yàn)”帶旺公寓成交

“如果單純從成交數(shù)據(jù)來看，公寓市場只能說處在一個(gè)回升的階段。但是市場上有一些新的動(dòng)向，帶來的不僅是熱度，可能還會(huì)對整個(gè)市場格局產(chǎn)生影響。”克而瑞廣州區(qū)域首席分析師肖文曉指出，過去幾年，整個(gè)公寓市場比較冷，開發(fā)商的“危機(jī)感”使得他們在公寓產(chǎn)品的開發(fā)上格外上心，因此目前市場上占據(jù)著核心地段、產(chǎn)品實(shí)力強(qiáng)大的優(yōu)質(zhì)公寓產(chǎn)品較多。

記者走訪多個(gè)目前在售的熱門公寓項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，銷售中心的人氣頗旺。同時(shí)，在銷售中心的設(shè)置、樣板房的創(chuàng)新設(shè)計(jì)方面，開發(fā)商也可以說別出心裁，幾乎與住宅項(xiàng)目毫無區(qū)別。

“周邊的居住氛圍成熟，購買我們項(xiàng)目的人70%的都是用于自住。”海珠區(qū)某熱門公寓項(xiàng)目的銷售人員如此告訴記者。自住需求旺盛，也是時(shí)下的公寓活躍成交背后區(qū)別于以往的重要表現(xiàn)，“90后”“95后”的置業(yè)理念正在發(fā)生深刻的變化。“由于在父母一輩已經(jīng)完成了購置住宅，使得年輕人對于住宅所攜帶的功能性，例如落戶、學(xué)位等沒有迫切需求，反而更關(guān)注‘居住體驗(yàn)’本身。”肖文曉對此解讀道。

在這種背景下，優(yōu)質(zhì)公寓本身的私密性、地段優(yōu)勢、管理水平以及相比同等地段住宅的價(jià)格優(yōu)勢就顯現(xiàn)出來了。供應(yīng)端上，高端優(yōu)質(zhì)的公寓產(chǎn)品涌現(xiàn)，正好契合了需求端上年輕置業(yè)者們對于居住體驗(yàn)的追求，從而共同提升了公寓市場的活躍度。

【提醒】購買公寓需提高產(chǎn)品鑒別力

“其實(shí)對于大多數(shù)置業(yè)者來說，我還是不建議購買公寓的。”一位業(yè)內(nèi)人士透露，最主要是由于公寓的二手交易需要繳納高額稅費(fèi)，稅率在10%~20%之間，因此流動(dòng)性較差。“年輕人總要成家立業(yè)，到時(shí)如果想置換更合適自己的產(chǎn)品時(shí)，公寓出售會(huì)比較困難。”此外，盡管目前公寓市場上優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品較多，但看似低總價(jià)、高租金回報(bào)的背后，需要極強(qiáng)的產(chǎn)品鑒別能力。

首先需要厘清的便是產(chǎn)權(quán)問題。目前市場上還存在著部分“小產(chǎn)權(quán)公寓”，這類產(chǎn)品的本質(zhì)是一份“長期租約”，與產(chǎn)權(quán)公寓有著根本區(qū)別，因此要特別關(guān)注公寓項(xiàng)目的預(yù)售許可證、土地性質(zhì)等。其次要在返租的問題上擦亮眼睛，“部分有返租條款的公寓，反而是地段和產(chǎn)品不太好，返租價(jià)格明顯高于市場租金的，待返租期結(jié)束才發(fā)現(xiàn)租不出去。”該人士表示。

“適合購買公寓的有兩類人：完全滿足于公寓本身的居住體驗(yàn)的以及已經(jīng)完成住宅產(chǎn)品的配置的。”肖文曉說。

(記者 龍樂樂)

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