全球樓市價(jià)格飛漲 風(fēng)險(xiǎn)暫時(shí)仍然可控
新冠肺炎疫情影響下,全球樓市價(jià)格飛漲,近期引發(fā)業(yè)界對(duì)資產(chǎn)泡沫增勢(shì)的擔(dān)憂。不過細(xì)究原因和展望政策動(dòng)向,此輪樓市漲勢(shì)不太可能會(huì)醞釀成為大麻煩,未來市場(chǎng)劇烈震蕩幅度或有限。
從市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)來看,部分國(guó)家迎來供不應(yīng)求的特殊時(shí)間窗口,“剛需”不僅在新冠肺炎疫情影響下有所放大,超低信貸成本也成為消費(fèi)者購(gòu)買計(jì)劃提前的外在推手。
《財(cái)富》雜志在分析美國(guó)樓市時(shí)說,最近五年,絕大多數(shù)千禧一代(1989年至1993年出生)將進(jìn)入30歲,大部分人在這個(gè)年齡段會(huì)開始買房。但經(jīng)過十年房地產(chǎn)危機(jī)之后,建筑商在2010年之后的十年間變得小心翼翼,美國(guó)市場(chǎng)并沒有為千禧一代購(gòu)房者的大量增加做好準(zhǔn)備。據(jù)房利美統(tǒng)計(jì),這導(dǎo)致美國(guó)存在約400萬套房屋缺口。
此輪全球樓市上漲潮規(guī)模前所未有,離不開超低利率、貨幣寬松及許多國(guó)家大規(guī)模政府刺激措施的影響。迄今公布住房統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)的全球56個(gè)市場(chǎng)中,有43個(gè)市場(chǎng)的實(shí)際房?jī)r(jià)(即經(jīng)過通貨膨脹調(diào)整的價(jià)格)上升。這些國(guó)家房?jī)r(jià)上漲并非外來熱錢推動(dòng),內(nèi)因動(dòng)力超過外因。
另外,新冠肺炎疫情對(duì)推升房地產(chǎn)市場(chǎng)的作用仍在持續(xù),例如經(jīng)濟(jì)衰退導(dǎo)致的低抵押貸款利率、居家辦公趨勢(shì)等影響仍未消失,并使房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)火爆。雖然房屋庫(kù)存再次增加,但依舊遠(yuǎn)低于疫情之前的水平,并且無法滿足當(dāng)前的需求。這意味著房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)上漲。
對(duì)于市場(chǎng)泡沫的嚴(yán)重性,許多專家認(rèn)為現(xiàn)在得出結(jié)論還為時(shí)過早。一些專家認(rèn)為,當(dāng)前正處于一個(gè)房?jī)r(jià)過高但泡沫有限的時(shí)期,還沒有出現(xiàn)過度借貸,房地產(chǎn)泡沫出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)不高,這與2018年美國(guó)雷曼兄弟銀行破產(chǎn)引發(fā)全球金融危機(jī)不同。當(dāng)時(shí)借貸率為10%,目前沒有出現(xiàn)個(gè)人借貸猛增的現(xiàn)象。
隨著全球供應(yīng)鏈面臨壓力,建筑庫(kù)存出現(xiàn)萎縮,鋼鐵、木材和銅等材料的成本迅速上升,也放大了住宅庫(kù)存供需失衡情況。
面對(duì)持續(xù)高企的房?jī)r(jià),許多國(guó)家政府都在未雨綢繆,防范泡沫膨脹過大或者破裂。
在加拿大,房?jī)r(jià)成為各政黨競(jìng)選議題之一,總理特魯多承諾將限制海外買家入市。在韓國(guó),加息之旅已經(jīng)開啟。8月26日,韓國(guó)央行把基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25%至0.75%,這是3年來韓國(guó)央行首次加息,主要是因?yàn)橄M(fèi)需求上升、房地產(chǎn)市場(chǎng)過熱及家庭負(fù)債飆升帶來通脹壓力上升。目前該國(guó)貨幣政策重點(diǎn)已從支持經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)向遏制債務(wù)驅(qū)動(dòng)的資產(chǎn)泡沫。
另外,購(gòu)房需求升勢(shì)有望暫緩或停滯,在一定程度上抑制房?jī)r(jià)繼續(xù)強(qiáng)勁上揚(yáng)。
全球房產(chǎn)咨詢公司萊坊的半年度全球房?jī)r(jià)報(bào)告顯示,在截至2021年6月的一年中,盡管價(jià)格增長(zhǎng)強(qiáng)勁,但一些市場(chǎng)的需求已經(jīng)開始出現(xiàn)疲軟跡象。在美國(guó),抵押貸款申請(qǐng)已經(jīng)下降,認(rèn)為現(xiàn)在是購(gòu)買好時(shí)機(jī)的家庭比例在6月份達(dá)到了十年低點(diǎn)。美國(guó)聯(lián)邦住房金融局 (FHFA)26日公布的數(shù)據(jù)顯示,美國(guó)8月份住房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲了1%,低于市場(chǎng)預(yù)期的1.3%和7月份的1.4%。越來越多觀望情緒的出現(xiàn)有助于市場(chǎng)回歸理性。
(閆磊)
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