為積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，財(cái)政部、稅務(wù)總局將依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法(草案)。專家認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅的一個(gè)原因是為了改善貧富差距。同時(shí)，不斷完善地方稅體系和組織財(cái)政收入。此外，房地產(chǎn)稅的征收將成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，助力房?jī)r(jià)、市場(chǎng)秩序和預(yù)期的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

10月23日，第十三屆全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)第三十一次會(huì)議作出決定(以下簡(jiǎn)稱決定)，授權(quán)國(guó)務(wù)院在部分地區(qū)開(kāi)展房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作。

據(jù)悉，財(cái)政部、稅務(wù)總局將依照全國(guó)人大常委會(huì)的授權(quán)，起草房地產(chǎn)稅試點(diǎn)辦法(草案)，按程序做好試點(diǎn)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。決定授權(quán)的試點(diǎn)期限為五年，自國(guó)務(wù)院試點(diǎn)辦法印發(fā)之日起算。試點(diǎn)過(guò)程中，國(guó)務(wù)院應(yīng)當(dāng)及時(shí)總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在授權(quán)期限屆滿的六個(gè)月以前，向全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)報(bào)告試點(diǎn)情況。需要繼續(xù)授權(quán)的，可以提出相關(guān)意見(jiàn)，由全國(guó)人民代表大會(huì)常務(wù)委員會(huì)決定。條件成熟時(shí)，及時(shí)制定法律。

解決地方財(cái)政問(wèn)題

房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)的消息一經(jīng)發(fā)出，便引來(lái)了各界的廣泛關(guān)注。

2020年，我國(guó)住房占居民家庭總資產(chǎn)比重達(dá)到59.1%，房產(chǎn)已成為我國(guó)居民家庭主要資產(chǎn)。有專家認(rèn)為，征收房地產(chǎn)稅將有力縮小居民財(cái)產(chǎn)差距，并助力地方政府?dāng)[脫土地財(cái)政依賴。

在清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院教授韓秀云看來(lái)，征收房地產(chǎn)稅的一個(gè)原因是為了改善貧富差距。調(diào)整收入分配的重要稅種房地產(chǎn)稅的立法和征收也應(yīng)被納入實(shí)現(xiàn)共同富裕的大局中。由于房地產(chǎn)稅的主要征收對(duì)象不是廣大中低收入普通勞動(dòng)者，而是高收入且有多套住房的家庭。如果在稅制上進(jìn)行周密設(shè)計(jì)，相信能夠取得較好的社會(huì)效果。

“很多人認(rèn)為開(kāi)征房地產(chǎn)稅是為了控制過(guò)高的房?jī)r(jià)，這是一種誤解。房?jī)r(jià)高了征收房地產(chǎn)稅，房?jī)r(jià)跌了就不征收房地產(chǎn)稅了嗎?完全不是這樣的。征收房地產(chǎn)稅一個(gè)原因是為了解決地方財(cái)政的問(wèn)題，這和房?jī)r(jià)的高低沒(méi)有絕對(duì)關(guān)系，但在短期內(nèi)也會(huì)引起房?jī)r(jià)的波動(dòng)。”韓秀云表示，我國(guó)征收房地產(chǎn)稅的一個(gè)重要原因是為地方政府的財(cái)政收入找到一條新路。

韓秀云說(shuō)，過(guò)去我國(guó)一直是土地財(cái)政，對(duì)土地出讓金的依賴非常嚴(yán)重，土地出讓金實(shí)際上就是賣地收入。1994年我國(guó)財(cái)稅體制改革時(shí)決定，賣地收入由中央和地方政府分開(kāi)，這就有了土地出讓金。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展，地方政府土地出讓收入越來(lái)越多，現(xiàn)在有些地方政府的相關(guān)收入已占到財(cái)政收入的50%，意味著地方財(cái)政變成了土地財(cái)政。近期22個(gè)重點(diǎn)城市第二輪集中供地進(jìn)入了尾聲，整體上來(lái)看，相比第一輪集中供地，這輪供地大多數(shù)城市熱度明顯出現(xiàn)了降溫。地方政府的土地財(cái)政出現(xiàn)舉步維艱的態(tài)勢(shì)，如果要為地方財(cái)政收入找到一條出路，找到一個(gè)財(cái)政收入的補(bǔ)充，征收房地產(chǎn)稅是一種很好的選擇。

決定對(duì)于推進(jìn)房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作的目標(biāo)表述為：積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法與改革，引導(dǎo)住房合理消費(fèi)和土地資源節(jié)約集約利用，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。上海易居房地產(chǎn)研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國(guó)商報(bào)采訪時(shí)表示，嚴(yán)管炒房炒地等行為，有利于促進(jìn)住房和土地市場(chǎng)健康發(fā)展。同時(shí)，房地產(chǎn)稅的征收將成為房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制的重要組成部分，助力房?jī)r(jià)、市場(chǎng)秩序和預(yù)期的穩(wěn)定，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

試點(diǎn)先行立法在后

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭表示，2013年十八屆三中全會(huì)開(kāi)始提出房地產(chǎn)稅的立法和改革。2017年，財(cái)政部的口徑是“立法先行、充分授權(quán)、分步實(shí)施”，當(dāng)時(shí)強(qiáng)調(diào)要先立法，不考慮試點(diǎn)?，F(xiàn)在看來(lái)，改革思路發(fā)生了轉(zhuǎn)變，先試點(diǎn)總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，然后再推進(jìn)立法。隨著扎實(shí)推動(dòng)共同富裕目標(biāo)的明確，積極穩(wěn)妥推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法和改革，做好試點(diǎn)工作的要求進(jìn)一步落實(shí)，這也意味著試點(diǎn)被列為當(dāng)前房地產(chǎn)稅推進(jìn)的重要抓手。

中國(guó)商報(bào)·法治周刊記者注意到，我國(guó)從2011年開(kāi)始便對(duì)上海、重慶兩個(gè)城市開(kāi)展了房產(chǎn)稅試點(diǎn)模式，至今已有十年時(shí)間。值得注意的是，兩個(gè)城市試點(diǎn)用的是房產(chǎn)稅的概念，與現(xiàn)在即將推進(jìn)的房地產(chǎn)稅概念有所不同。嚴(yán)躍進(jìn)表示，此前上海和重慶試點(diǎn)“房產(chǎn)稅”的提法，主要是考慮到延續(xù)1986年《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅擴(kuò)展到個(gè)人住宅領(lǐng)域?，F(xiàn)在的房地產(chǎn)稅是全新的稅種，內(nèi)涵與原房產(chǎn)稅暫行條例有很大不同。此次政策進(jìn)一步清晰了“房地產(chǎn)稅”的概念，即房產(chǎn)稅是針對(duì)房產(chǎn)來(lái)說(shuō)的，而房地產(chǎn)稅的范圍更大，包括房產(chǎn)和土地。

關(guān)于哪些地區(qū)會(huì)納入此次改革試點(diǎn)范圍，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示：“房?jī)r(jià)高、漲幅大、市場(chǎng)韌性強(qiáng)的城市大概率會(huì)成為率先試點(diǎn)城市。”

嚴(yán)躍進(jìn)告訴記者：“此前網(wǎng)上提及的浙江、深圳和海南納入試點(diǎn)范圍，雖然是部分專家的觀點(diǎn)，但是可信度很高。除深圳外，浙江是共同富裕示范區(qū)，其中杭州的試點(diǎn)概率很大。海南作為全國(guó)第一個(gè)提出‘去房地產(chǎn)化’的省份，加之自貿(mào)港的建設(shè)以及此前全省限購(gòu)的工作，所以全省納入試點(diǎn)的概率大。但就這三個(gè)地區(qū)來(lái)說(shuō)，浙江試點(diǎn)的迫切性最高。共同富裕是‘十四五’的改革主軸線，浙江先行試點(diǎn)具有很好的基礎(chǔ)和示范效應(yīng)。”

在如何制定具體標(biāo)準(zhǔn)這一點(diǎn)上，決定要求，國(guó)務(wù)院制定房地產(chǎn)稅試點(diǎn)具體辦法，試點(diǎn)地區(qū)人民政府制定具體實(shí)施細(xì)則。國(guó)務(wù)院及其有關(guān)部門(mén)、試點(diǎn)地區(qū)人民政府應(yīng)當(dāng)構(gòu)建科學(xué)可行的征收管理模式和程序。楊紅旭認(rèn)為，國(guó)務(wù)院的試點(diǎn)方案是在原則、方針等角度做出籠統(tǒng)的要求，各地之間可能會(huì)在稅種、稅率等方面存在差別。因?yàn)槭窃圏c(diǎn)，就允許不同的地區(qū)有差異化的方案以進(jìn)行總結(jié)，為以后的立法做準(zhǔn)備。

中國(guó)人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海在接受記者采訪時(shí)說(shuō)，試點(diǎn)地區(qū)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人民為中心，堅(jiān)持試點(diǎn)改革為人民服務(wù)的理念，以不斷提升人民群眾的幸福感、獲得感和安全感為目標(biāo)。既要考慮地方政府增加財(cái)政稅收的現(xiàn)實(shí)需求，也要考慮到保護(hù)人民群眾產(chǎn)權(quán)的大政方針。試點(diǎn)地方不能一味地靠房地產(chǎn)稅增加財(cái)政收入、解決地方財(cái)政困難。發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)、緩解地方財(cái)政壓力的治本之道是開(kāi)源節(jié)流并重：一是持續(xù)優(yōu)化穩(wěn)定、透明、公平和可預(yù)期的法治化營(yíng)商環(huán)境，深化放管服改革，放水養(yǎng)魚(yú)，輕徭薄賦。藏富于民，鼓勵(lì)投資，涵養(yǎng)稅源。二是精打細(xì)算，量入為出，精兵簡(jiǎn)政，裁減冗員，切實(shí)減少吃“皇糧”的財(cái)政供養(yǎng)人口。

劉俊海表示，“稅收法定”是很重要的稅法原則，在法定之前先行試點(diǎn)也是很有必要的，但試點(diǎn)本身也不能脫離法治，不能脫離人民群眾當(dāng)家做主的社會(huì)主義國(guó)家立法規(guī)律。

征收期間仍有難點(diǎn)

值得注意的是，在房地產(chǎn)稅改革積極推進(jìn)的同時(shí)，北京大學(xué)光華管理學(xué)院金融學(xué)系助理教授張宇發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作提速，但在征收過(guò)程中仍有難點(diǎn)。

首先是征收范圍劃定難。“決定”中指出的征收范圍為試點(diǎn)地區(qū)的房地產(chǎn)稅征稅對(duì)象為居住用和非居住用等各類房地產(chǎn)，也就是說(shuō)其征收對(duì)象不僅包括擁有住房的城鎮(zhèn)居民，甚至理論上還包括小產(chǎn)權(quán)房、城中村住房的產(chǎn)權(quán)人等。如果房地產(chǎn)稅的免征范圍比預(yù)期小，那么其征收人群規(guī)模有可能是非常廣泛而超出個(gè)人所得稅的征收人群規(guī)模的。

其次為房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估難。當(dāng)前我國(guó)的房產(chǎn)評(píng)估機(jī)制尚不完善，而征收房地產(chǎn)稅的依據(jù)就是現(xiàn)有房產(chǎn)的價(jià)格，欠缺真實(shí)有效的反映房?jī)r(jià)的手段，如何實(shí)現(xiàn)合理征稅也將也成為一大挑戰(zhàn)。

“房地產(chǎn)稅征收的許多難題可以通過(guò)透明立法、開(kāi)門(mén)決策的手段予以化解，如地方可以召開(kāi)有業(yè)主代表、有關(guān)部門(mén)代表和公共利益代表參加的聽(tīng)證會(huì)，凝聚共識(shí)、消除分歧，找到建設(shè)性的問(wèn)題堅(jiān)決方案。又如，關(guān)于房?jī)r(jià)評(píng)估的方法問(wèn)題就有多個(gè)可資考慮和論證的選項(xiàng)：第一個(gè)方案是按照房管局備案的商品房買賣合同中約定的購(gòu)房?jī)r(jià)格來(lái)評(píng)估房?jī)r(jià)，這個(gè)價(jià)格是真實(shí)的，沒(méi)有水分;第二個(gè)是按照市價(jià)評(píng)估，但要扣除國(guó)有土地升值的空間，因?yàn)橥恋貧w國(guó)家所有，許多房屋價(jià)格也因低價(jià)上漲而水漲船高，扣除這塊價(jià)格去評(píng)估就公允一些。”劉俊海說(shuō)。

與此同時(shí)，“我國(guó)從土地財(cái)政向房地產(chǎn)稅轉(zhuǎn)型，對(duì)于居民都會(huì)形成一定的稅負(fù)壓力，其過(guò)程將注定艱難。”張宇認(rèn)為，如何使用差異化稅率以及免征政策，在調(diào)整貧富差距的同時(shí)，不至于讓居民感受到稅負(fù)的大幅提升，這也是目前大家普遍關(guān)注的問(wèn)題。

劉俊海表示，稅負(fù)太重會(huì)產(chǎn)生一系列的副作用。例如，由于抵押房產(chǎn)的價(jià)值下降，會(huì)導(dǎo)致銀行壞賬增多，增加系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，這一點(diǎn)不可小覷。因此，建議地方政府認(rèn)真領(lǐng)會(huì)決定的立法精神，要開(kāi)門(mén)決策、民主決策，問(wèn)計(jì)于民。

“我認(rèn)為，五年的房地產(chǎn)稅試點(diǎn)與房地產(chǎn)稅立法是同頻共振、相輔相成的。試點(diǎn)期限為五年意味著國(guó)家房地產(chǎn)稅立法工作堅(jiān)持走群眾路線和從實(shí)踐出發(fā)的優(yōu)良傳統(tǒng)。”劉俊海說(shuō)，試點(diǎn)地區(qū)要立足于社情民意，積極探索推進(jìn)房地產(chǎn)稅收立法的科學(xué)化、民主化和法治化的好經(jīng)驗(yàn)好模式。只有試點(diǎn)成功了，才能把成功經(jīng)驗(yàn)萃取出來(lái)并上升到未來(lái)的法律之中，同時(shí)避免在實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)不成功的教訓(xùn)。

(記者 李海洋)

關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)稅 立法 改革 引導(dǎo)住房 合理消費(fèi)