樣板間新政落地三個月，已有開發(fā)商選擇“躺平”。北京商報記者在近期走訪調(diào)查中了解到，部分在新政施行節(jié)點前已做好樣板間的項目，因預(yù)設(shè)樣板間不符合現(xiàn)行新規(guī)要求，只能被迫拆除。按照樣板間新政，8月16日起，北京新申請辦理銷售手續(xù)的商品房項目，對外展示的裝修裝飾標(biāo)準(zhǔn)和購房人收房時得到的實際標(biāo)準(zhǔn)必須一致，禁止樣板間“貨不對板”。同時，針對多戶型項目，樣板間新政還給出了“2+1”的要求——最少兩個交付樣板間，才能設(shè)置一個展示樣板間。在成本、效率、規(guī)范等多重限制下，部分期房項目開始以“口述+PPT展示”的形式賣房。

賣房全靠PPT

據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息，石榴春和景明(備案名：春和景明嘉園)于10月26日獲得預(yù)售許可證，項目6個樓棟共計132套房源，全盤獲批預(yù)售。

記者走訪發(fā)現(xiàn)，同其他樓盤銷售推廣的前期流程幾乎一致，石榴春和景明案場銷售在接待到訪客戶時，會對樓盤周邊區(qū)位、沙盤、產(chǎn)品等信息進行全面介紹。不過，當(dāng)記者問及能否去參觀一下樣板間，案場銷售人員卻面露難色：“目前，我們沒有樣板間。”

因為沒有樣板間，石榴春和景明項目當(dāng)前的現(xiàn)場推介就變成了案場銷售人員“口述+PPT展示”。圖文并茂、長達數(shù)十頁的PPT展示內(nèi)容，既包含項目建成后的小區(qū)及房源效果圖、實體樣板間圖，又包含精裝修涉及的各類配件等內(nèi)容，看房人如果不拿出15分鐘左右的時間，基本上聽不全。

“最早項目其實是有一個180平方米戶型的樣板間，但是根據(jù)北京市商品房銷售新政，180平方米戶型的樣板間就不能向外展示了，后面我們就進行了拆除。”銷售人員口中的“新政”，指的是北京市住建委8月16日出臺的《關(guān)于進一步規(guī)范新建商品住房銷售行為的通知》。其中，對于樣板間設(shè)置問題，《通知》明確要求“開發(fā)企業(yè)在預(yù)售商品住房時設(shè)置樣板間的，項目有多個戶型的，應(yīng)設(shè)置主要戶型(不少于兩個)交付樣板間。開發(fā)企業(yè)未設(shè)置交付樣板間的，不得設(shè)置展示(宣傳)樣板間”。

因此，有三種戶型的石榴春和景明，取得預(yù)售證晚于新規(guī)施行時間，想要設(shè)置樣板間，不但要滿足“所得即所見”的展示標(biāo)準(zhǔn)，不能超標(biāo)配置樣板間，更需要按照新政設(shè)置最少兩個交付樣板間。

記者了解到，石榴春和景明項目主推改善型大平層產(chǎn)品，共規(guī)劃三種戶型：建面約155平方米三居及約180平方米、225平方米四居。其中，180平方米三居正是項目的主力戶型，是開發(fā)商主推想要展示的。但在銷售新規(guī)下，要展示精裝修的主力戶型，算上硬性要求的兩個交付樣板間，開發(fā)商至少要做三個樣板間。

“整個售樓處才400多平方米，三個戶型一比一展示基本就已經(jīng)堆滿了。”銷售人員告訴北京商報記者，因為原本售樓處容納不下，又暫時沒有合適的地方再重建符合政策要求數(shù)量的樣板間，因此開發(fā)商便將新政前建好的180平方米戶型展示(宣傳)樣板間進行了拆除。

在做倆和不做之間

“住建委的要求是，要么就不做，要么就做兩個。(沒有樣板間)我們其實也很難受。”石榴春和景明的案場銷售表示，向看房人進行沒有樣板間的講解，他們也覺得很“尷尬”。

地產(chǎn)分析師嚴躍進向北京商報記者表示，盡管外界對展示樣板間“貨不對板、家具縮水”的吐槽頗多，但大多數(shù)看房人仍將樣板間作為確定產(chǎn)品適用性的重要參考項。“對沒有買房經(jīng)驗的看房人以及對住宅產(chǎn)品功能分區(qū)、空間尺度沒有概念的客群，樣板間是他們關(guān)于住宅居住感、裝修效果的一個重要參照物。”

現(xiàn)實是，上千萬的房子沒有樣板間，再有錢的購房者在“買不買”的抉擇上也會有顧慮。春和景明銷售人員直言，沒有樣板間確實受到部分看房人的追問，從成交來看，一定程度上會影響到項目去化的效率及效果。

記者查詢北京市住建委網(wǎng)站房地產(chǎn)交易信息獲悉，截至11月10日，該項目共售28套，去化率為21.2%。

沒有樣板間賣得也不錯的豪宅，在北京也曾出現(xiàn)。以開盤首日去化率接近70%的中海甲三號院為例，此前正是創(chuàng)下了京城豪宅項目“無樣板間開盤”的先例。“靠圖紙賣20億”的豪宅，也成了該項目的一大標(biāo)簽。

在合碩機構(gòu)首席分析師郭毅看來，從北京樓盤營銷歷程來看，越是高端項目，越重視營銷場景的營造。沒有樣板間、光靠戶型圖就能賣掉房的項目雖然存在，但這樣的項目通常會出現(xiàn)在市場火熱、客戶基數(shù)大的剛需盤上;客戶基數(shù)較少的高端盤，還是需要更多營銷工具為項目提供價值支撐，來打動購房人。

“整體而言，春和景明項目確實在樓盤位置、戶型設(shè)計方面存在一些優(yōu)勢。沒有樣板間，不見得會賣得很差;但有出彩的樣板間，項目可能會賣得更好。”郭毅認為，對于豪宅的銷售，單純靠PPT賣房子，在營銷層面還是會存在一定難度。

無奈的“躺平”

面對客觀存在的增設(shè)樣板間難題，包括石榴春和景明在內(nèi)的開發(fā)商，真的是“躺平”了嗎?有業(yè)內(nèi)人士向北京商報記者表示，這更像是北京市商品房銷售新政要求之下，開發(fā)商不得不做出的取舍。

“如果石榴春和景明項目重新考慮售樓處選址，用更空間來設(shè)置符合政策要求數(shù)量的樣板間，樓盤營銷成本一下就會上去。限價之下，賣出更高利潤已沒可能，那“拿著PPT賣房”這一選擇也就不難理解了。”上述業(yè)內(nèi)人士如是說道。

值得一提的是，知情人士透露，基于項目利潤的考量，石榴春和景明項目當(dāng)前正計劃加緊銷售，爭取用速度跑贏成本，力求早日清盤：內(nèi)部目標(biāo)為兩個月清盤。

加緊銷售與“賣高溢價產(chǎn)品計劃落空”似乎有著很大關(guān)系。據(jù)石榴春和景明銷售人員透露，項目此前內(nèi)部計劃是“擬定銷售均價8萬元/平方米，目標(biāo)去化一年”，但報批價格未獲房管部門批準(zhǔn)，賣高溢價的路子就走不通了。據(jù)北京住建委網(wǎng)站信息，石榴春和景明6個獲批預(yù)售樓棟的最高擬售均價為71437.81元/平方米。

除了審批價格，整體地塊屬性復(fù)雜、配建安置房比商品房還多，也是對項目利潤把控的一大考驗。據(jù)石榴春和景明的地塊出讓條件，該項目樓面單價16062.17元/平方米，規(guī)劃建筑面積約77172平方米，須建設(shè)地上建筑規(guī)模5萬平方米的定向安置用房，占該地塊住宅部分的近65%，這部分安置房由通州區(qū)政府指定單位按22000元/平方米的價格統(tǒng)一組織回購、分配等事宜。在此之外，可面向普通購房者正常銷售的純商品房體量較小，據(jù)市住建委預(yù)售信息，準(zhǔn)許銷售面積僅23881.78平方米。

“受政府受限影響，項目賣不出溢價，就只能靠速度來節(jié)約成本。原本8萬元/平方米計劃賣一年，但目前均價7萬元左右賣一年肯定是要賠錢的，畢竟售樓處一開，每天就是好幾萬流出去。目前這個在售價格，項目肯定要走快銷模式了。”上述案場銷售人員說道。

(記者 盧揚 榮蕾)

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