3月，今年首輪集中供地大幕拉開(kāi)。截至目前，22個(gè)集中供地城市中，超半數(shù)城市已推出今年首批集中出讓地塊。其中，杭州、南京、寧波、天津、上海、無(wú)錫、長(zhǎng)沙、成都等地相繼披露首批集中供地計(jì)劃和競(jìng)拍規(guī)則，而北京、合肥、青島、福州、廈門(mén)5個(gè)城市則已完成了今年首輪集中供地。從目前情況看，多地調(diào)整土拍規(guī)則、釋放優(yōu)質(zhì)地塊，不斷提振市場(chǎng)信心。業(yè)內(nèi)人士表示，若當(dāng)前房企偏緊的現(xiàn)金流能夠得到實(shí)質(zhì)性改善，信心提振下重點(diǎn)城市集中土拍的熱度有望觸底回升，二季度或迎來(lái)拿地窗口期。

多地發(fā)布集中供地計(jì)劃

3月31日，廣州全市共掛出了18宗涉宅用地，約276萬(wàn)平方米的供應(yīng)量，總起拍價(jià)達(dá)367.7億元，預(yù)計(jì)將于5月5日分時(shí)分批競(jìng)拍出讓。與去年第一輪供地相比，此輪出讓地塊的數(shù)量、總建面和起拍總價(jià)都大幅減少了。地塊數(shù)量減少了62.5%，供應(yīng)總建面同比減少29.8%，起拍總價(jià)同比下降59.2%。

今年廣州首批供地還有以下看點(diǎn)：一是相比去年第二次集中供地，拍地規(guī)則放松了，黃埔、南沙的“限銷(xiāo)售對(duì)象”“限房?jī)r(jià)”等措施沒(méi)有出現(xiàn)。但是，“溢價(jià)率不得高于15%”“嚴(yán)控資金來(lái)源”的規(guī)則沒(méi)有改變，有的地塊還限制了最高自持比例。二是掛出宗地中出現(xiàn)了回爐地塊。三是中心城區(qū)扛起供應(yīng)大旗，釋放多宗優(yōu)質(zhì)地塊來(lái)提振市場(chǎng)信心。

3月31日，深圳市今年度第一批次、共計(jì)8宗居住用地于3月31日集中發(fā)布掛牌出讓公告，將于4月29日掛牌成交。據(jù)深圳市規(guī)劃和自然資源局透露，今年首批集中供地有如下特點(diǎn)，即持續(xù)加大居住用地供應(yīng)力度，進(jìn)一步加大保障性租賃住房供應(yīng)力度;持續(xù)保障市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)平穩(wěn)有序，營(yíng)造平穩(wěn)、理性、有序的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境;持續(xù)優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)類(lèi)型，著力構(gòu)建職住平衡、產(chǎn)城融合的城市空間結(jié)構(gòu);持續(xù)做好規(guī)劃協(xié)調(diào)、供應(yīng)協(xié)同;進(jìn)一步優(yōu)化用地周邊城市規(guī)劃，優(yōu)先保障學(xué)校、醫(yī)院、菜市場(chǎng)、公交車(chē)站等配套設(shè)施，做好配套設(shè)施與居住用地的協(xié)同建設(shè)，做到同步供應(yīng)、同步建設(shè)、先期竣工。

3月28日，蘇州市自然資源和規(guī)劃局公布今年蘇州首批次集中出讓地塊公告。本次共掛出15宗涉宅用地，總起始價(jià)226.98億元，總出讓面積為82.68萬(wàn)平方米。值得注意的是，此次競(jìng)拍保證金比例從30%下調(diào)至20%，并且對(duì)土拍出讓金的付款期限也做了適當(dāng)?shù)姆艑挕?/p>

中指研究院表示，與去年相比，今年22城集中供地的特點(diǎn)鮮明，土拍規(guī)則更加優(yōu)化，提升了企業(yè)的拿地意愿。值得關(guān)注的是，當(dāng)前首批集中供地漸入高潮。

“競(jìng)品質(zhì)”或成土拍標(biāo)配

截至目前，北京、合肥、青島、福州、廈門(mén)等地已完成首輪集中供地。北京首輪集中供地已落下帷幕。從成交結(jié)果來(lái)看，成交面積占比等較去年第三批已有較大的改善，溢價(jià)率等也有所上行。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，北京首輪集中供地略超預(yù)期并不能完全預(yù)示未來(lái)其他城市集中供地的市場(chǎng)走勢(shì)，但北京的土拍規(guī)則設(shè)置以及成交結(jié)果等，對(duì)于其他城市而言也有一定的參考意義。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，綜合來(lái)看北京首輪集中供地有以下三個(gè)特征，一是出讓規(guī)則繼續(xù)調(diào)整，二是成交較去年第二輪和第三輪有明顯改善，三是中小型房企投資占比穩(wěn)定且較去年第一輪有大幅的提升。

日前結(jié)束的合肥土拍吸引了眾多房企參與，此次合肥土拍不僅降低了房企競(jìng)拍的門(mén)檻，而且房企利潤(rùn)空間也更大了。

據(jù)悉，合肥從去年第二次集中供地時(shí)，出現(xiàn)了土拍新規(guī)則，部分地塊開(kāi)始試點(diǎn)競(jìng)品質(zhì)，拍賣(mài)方式為“價(jià)高者得+投報(bào)高品質(zhì)住宅建設(shè)方案+搖號(hào)”。當(dāng)時(shí)，“競(jìng)品質(zhì)”只適用部分地塊，而本次土拍，“競(jìng)品質(zhì)”適用全部地塊。

業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，“競(jìng)品質(zhì)”可有效控溢價(jià)，回歸“雙集中”穩(wěn)地價(jià)，穩(wěn)預(yù)期初衷。同時(shí)，促進(jìn)行業(yè)洗牌，讓地產(chǎn)開(kāi)發(fā)回歸“以人為本”，對(duì)城市居住的便捷度、宜居度、品質(zhì)感均有重要意義。不同城市采取的“競(jìng)品質(zhì)”細(xì)則略有不同，不過(guò)目的都一樣，只有品質(zhì)勝出者才能競(jìng)得地塊。“競(jìng)品質(zhì)”既抑制了過(guò)熱的地價(jià)，也進(jìn)一步緩解了高品質(zhì)與高地價(jià)之間的矛盾。另外，房企只有明晰了品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)，才能將“品質(zhì)”擺在首位，在后續(xù)的拿地過(guò)程中，才能更加保持理性。

多舉措降低房企壓力

億翰智庫(kù)表示，房企2月銷(xiāo)售并不理想，銷(xiāo)售低迷造成了回款拮據(jù)，同時(shí)融資方面仍然保持嚴(yán)格的調(diào)控狀態(tài)，因此房企整體資金較為緊張，對(duì)于土地的需求也偏弱。地方政府是土地的供應(yīng)方，通過(guò)土地出讓獲得土地出讓金，支撐城市的發(fā)展。去年下半年地產(chǎn)行業(yè)流動(dòng)性出現(xiàn)緊張后，多個(gè)城市第二輪和第三輪集中供地也開(kāi)始明顯降溫，使得土地交易活動(dòng)受到影響。

從土拍結(jié)果看，土地市場(chǎng)分化較為嚴(yán)重，整體表現(xiàn)冷熱不均。同時(shí)，疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響過(guò)去更多是針對(duì)房屋銷(xiāo)售市場(chǎng)，而現(xiàn)在還需要關(guān)注對(duì)土地交易市場(chǎng)的影響。

明源地產(chǎn)研究院認(rèn)為，從目前情況看，本輪集中供地中，多地將保證金下調(diào)至起始總價(jià)的20%，溢價(jià)率則嚴(yán)控在15%以?xún)?nèi)，有些地區(qū)溢價(jià)率上限甚至下調(diào)至10%。而在去年首輪雙集中，許多地區(qū)這一數(shù)據(jù)為30%甚至達(dá)到50%。另外，付款周期也做了適當(dāng)延長(zhǎng)，如重慶本次集中供地在付款進(jìn)度方面多要求1年內(nèi)付清，較之前的3個(gè)月大幅延長(zhǎng)，這對(duì)于目前資金普遍緊張的房企來(lái)說(shuō)，無(wú)疑是一大好消息。再如南京，首輪集中供地將保證金比例下調(diào)至起始總價(jià)的20%，部分地塊的土地出讓金繳款期限延長(zhǎng)至6個(gè)月甚至更長(zhǎng)。

億翰智庫(kù)預(yù)計(jì)，今年地方政府為了促進(jìn)土地成交，持續(xù)優(yōu)化土拍規(guī)則，并且可能會(huì)朝著保需求、保民生和保人才等幾個(gè)目標(biāo)設(shè)置規(guī)則。其一，保需求就是給房企合理的利潤(rùn)空間，比如去年自然資源部要求集中供地溢價(jià)率不得超過(guò)15%，今年北京首輪集中供地全部限地價(jià)。其二，引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商提高產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和競(jìng)現(xiàn)房銷(xiāo)售面積，都是符合保民生的訴求，并且這一規(guī)則有可能被更多的城市采用。

(袁芳)

關(guān)鍵詞： 集中供地計(jì)劃 競(jìng)品質(zhì)或成 土拍標(biāo)配 土地成交 土拍規(guī)則