利好政策醞釀待出 江蘇樓市復(fù)蘇有望
這幾天,南京多區(qū)域的“限購放松消息”刷屏朋友圈,以至于很多人見面都會問有沒有開到第三套購房證明。盡管南京限購放松尚未得到官方的確認(rèn),但種種跡象顯示,包括南京在內(nèi)的省內(nèi)樓市政策正處于調(diào)整醞釀期,而外地人在寧置業(yè)門檻也在逐步降低。對于近期南京以及全國樓市的風(fēng)云變幻,江蘇經(jīng)濟(jì)報也為讀者逐一梳理。
樓市萬象:
開購房證明就像開盲盒
4月23日,南京人的朋友圈被一條消息刷屏——“南京戶籍放開限購,能買第三套”“外地戶口,只要滿6個月社保即可購買”,隨即列舉出南京放開限購區(qū)域的地區(qū)范圍。
隨后,一些名下有房的市民表示,的確在“我的南京”APP又開出了購房證明;但也有人表示,嘗試后開不出來。
南京樓市的政策“調(diào)控風(fēng)”由溧水、六合(除大廠)率先吹起,如今已經(jīng)蔓延到了主城多區(qū)域。 4月12日,南京市六合區(qū)、溧水區(qū)房產(chǎn)交易管理中心確認(rèn),從當(dāng)日起,外地戶籍購房者可在南京市六合區(qū)、溧水區(qū)限制購買一套房。此前的規(guī)定是,外地戶籍購房人要在當(dāng)?shù)乩U納1年社保,以及開具工作證明才能開出購房證明。
到本周,南京市房地產(chǎn)市場交易中心工作人員表示,針對外地戶口開具購房證明政策又有所改變,只要是在職狀態(tài),社保滿半年就可以來開(購房證明),目前窗口已經(jīng)在執(zhí)行。
由于政策尚不明朗,限購者開具新購房證明條件仍然成謎。大家分歧點在于:放開限購的區(qū)域到底有哪些,以及認(rèn)定究竟是以房子所在地為準(zhǔn),還是以戶口所在地為準(zhǔn)。
除了南京樓市的寬松政策之外,省內(nèi)其他城市的消息可以說是接踵而至。無錫江陰在近期將首付比例降至2成,從4月15日起,農(nóng)業(yè)銀行在江陰執(zhí)行首房首貸2成、二套3成的首付政策。早在此前,蘇北的徐州、蘇中的南通、蘇南的鎮(zhèn)江都有過降首付的行動,而且力度不小。
市場延伸:
土地市場遇冷,政策亟待官宣
對于樓市寬松政策頻頻出現(xiàn)的情況,相關(guān)人士分析與市場行情特別是與土拍遇冷有一定關(guān)系,此外庫存、去化等壓力也是影響因素。在剛剛結(jié)束的南京2022首場集中土拍中, 流拍率高達(dá)30%,8幅底價成交,只有3幅觸頂,且出讓地塊全部被央企、國企拿下,民企集體躺平。
此外,南京新房庫存壓力也非常大, “蓄水池”已經(jīng)逼近7.7萬套,按照現(xiàn)在的銷售速度,去化周期可能超過10個月。并且從近期加推樓盤的數(shù)據(jù)來看,大部分樓盤的去化也較為一般,11盤領(lǐng)取銷許,僅1盤搖號。二手房市場也不容樂觀,據(jù)貝殼二手房官網(wǎng)顯示,南京目前掛牌二手房已超過13.27萬套。
對于近期樓市政策調(diào)整的情況,并未有官方明確回復(fù)。南京市住房保障和房產(chǎn)局的工作人員回復(fù)是“沒有看到文件,沒有接到通知,至于什么時候發(fā)文,可以多多關(guān)注南京市住房保障和房產(chǎn)局網(wǎng)站,購房證明只要能開出來,就能買”。
華僑路南京不動產(chǎn)交易中心的工作人員表示,具體不太清楚,尚未接到官方通知。江寧等區(qū)的不動產(chǎn)交易中心工作人員透露, 有聽說,但官方還沒有正式發(fā)文,辦件仍是按原來的流程走。
專家解讀:
房產(chǎn)暴利時代已過,投資風(fēng)險大
“我個人認(rèn)為,房產(chǎn)行業(yè)暴利時代已經(jīng)過去,個人房產(chǎn)投資風(fēng)險很大,需要格外謹(jǐn)慎。”南京財經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)系朱高立老師在接受江蘇經(jīng)濟(jì)報記者采訪時指出,南京適度放寬限購政策屬于意料之中,畢竟到2025年南京的目標(biāo)是全市人口到1000萬人,目前900多萬的數(shù)據(jù)與此目標(biāo)仍有差距,而讓新市民到南京置業(yè)是目前比較好的辦法。從全國情況看,2022年,中央多次強(qiáng)調(diào)支持合理住房需求釋放,各地政府落實因城施策,供需兩端政策優(yōu)化調(diào)整力度均有所加大。3月16日,銀保監(jiān)會高層表示,要堅持“房住不炒”,持續(xù)完善“三穩(wěn)”房地產(chǎn)長效機(jī)制。
除了限購政策解綁之外,朱高立認(rèn)為限貸政策以及開放熱點區(qū)域解綁更為必要,因為即使是有經(jīng)濟(jì)實力的市民也不愿意全款支付房價,如果是非熱點區(qū)域,更是難以獲得實力購房者的認(rèn)同。朱高立提醒有置業(yè)需求的市民,在政策形勢不明朗、經(jīng)濟(jì)下行壓力較大的情況下,高杠桿投資房產(chǎn)風(fēng)險極大,需要慎之又慎。
對于房地產(chǎn)業(yè)未來的前景,朱高立仍然表示樂觀,因為相比發(fā)達(dá)國家城鎮(zhèn)化比例,我國的城鎮(zhèn)化仍有很大的進(jìn)程,一線城市以及新一線城市的房地產(chǎn)仍然值得看好,同時隨著養(yǎng)老地產(chǎn)以及改善型地產(chǎn)的需求加大,房地產(chǎn)行業(yè)仍是拉動多個產(chǎn)業(yè)鏈的重要支柱產(chǎn)業(yè)。
(記者 王琦)
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