雖然住建部公布的文件只是征求意見稿，但按照慣例，其框架與核心內(nèi)容不會(huì)有大幅調(diào)整。分析人士普遍認(rèn)為，這份《條例》對(duì)行業(yè)具有較強(qiáng)的規(guī)范性和指導(dǎo)意義。

9月7日，住建部發(fā)布《住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱《條例》)，該《條例》共分8章、66條，對(duì)出租人、承租人、租賃企業(yè)的權(quán)利和義務(wù)進(jìn)行全面規(guī)范。

其中，“合同期限內(nèi)不得單方面提高或者降低租金”“未經(jīng)租戶同意房東不得進(jìn)入”“裝修不得危及承租人的人身健康”“不得在住房租賃合同中包含租金貸款相關(guān)內(nèi)容”等內(nèi)容，頗為切中當(dāng)下的熱點(diǎn)。

雖然尚處于征求意見階段，但作為住房租賃行業(yè)最重要的一份頂層設(shè)計(jì)文件，這份《條例》仍然備受各方關(guān)注。

自監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”后，租賃行業(yè)迎來快速發(fā)展的契機(jī)。但近幾年，資本的過度追捧使行業(yè)出現(xiàn)局部過熱。從“甲醛門”事件，到降租風(fēng)波，再到不時(shí)發(fā)生的長租公寓爆雷事件，租客和房主權(quán)益受損的情況屢見不鮮。

今年8月以來，杭州、上海、成都等地的友客、巢客、嵐越等長租公寓相繼被曝出跑路，四川滿城、重慶滿勵(lì)城等長租公寓企業(yè)也被曝疑似跑路。為此，上海、成都、廣州、合肥、杭州等地紛紛發(fā)布住房租賃市場風(fēng)險(xiǎn)提示。

這份征求意見稿，能否令租賃市場迅速走上正軌?

擴(kuò)張之“痛”

我國的租賃市場很早就已起步，但其快速發(fā)展的契機(jī)，被認(rèn)為是監(jiān)管層于2014年首次提出“租售并舉”。此后，各級(jí)政府和監(jiān)管部門出臺(tái)了多項(xiàng)扶持措施，在土地供應(yīng)、房源提供、融資優(yōu)惠、機(jī)構(gòu)化發(fā)展等方面給予扶持。

2017年到2018年，行業(yè)進(jìn)入快速擴(kuò)張期。在資本的加持下，很多企業(yè)快速擴(kuò)大規(guī)模。其中，專業(yè)化租賃機(jī)構(gòu)的崛起，被認(rèn)為是市場發(fā)展壯大，并逐漸走向成熟的重要一步。根據(jù)中研普華研究院的統(tǒng)計(jì)，目前國內(nèi)規(guī)模以上的機(jī)構(gòu)數(shù)量達(dá)到100多家。

另據(jù)統(tǒng)計(jì)，在多數(shù)熱點(diǎn)城市，租賃機(jī)構(gòu)提供的房源比例在6成以上。

租賃機(jī)構(gòu)的主要商業(yè)模式，是通過“低進(jìn)高出”賺取租金差價(jià)，同時(shí)在交易中賺取傭金和相關(guān)的服務(wù)費(fèi)用。由于不少房源涉及到采購和標(biāo)準(zhǔn)化裝修，規(guī)模效應(yīng)能夠在一定程度上攤薄成本。

景暉智庫首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉指出，為實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張，不少機(jī)構(gòu)以高出市場價(jià)格的水平爭奪房源，這種情況在2018年年中最為“瘋狂”。按照胡景暉的說法，一些機(jī)構(gòu)的拿房成本，甚至高出同小區(qū)、同戶型房源的租賃價(jià)格。

拿房成本的提高，疊加運(yùn)營商的品牌效應(yīng)，一度推高了租金水平。以北京為例，貝殼研究院的數(shù)據(jù)顯示，2016年-2018年，北京的月均租金同比增長率都超過10%，這也是北京歷史上兩個(gè)租金快速上漲的時(shí)段之一。

但對(duì)于價(jià)格敏感度高的租賃市場來說，這一邏輯很難持續(xù)。前述機(jī)構(gòu)還指出，從2019年8月至今，北京的租金水平一直同比負(fù)增長。今年8月，北京市平均租金為86.6元/平方米/月，同比下降1.0%。

很多熱點(diǎn)城市面臨類似的問題，租金水平的波動(dòng)，使得機(jī)構(gòu)不得不“高進(jìn)低出”，并給脆弱的資金鏈帶來壓力。中國社科院發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書：中國房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.17(2020)》指出，2019年共有53家長租公寓機(jī)構(gòu)因資金鏈斷裂、被收購等原因無法繼續(xù)經(jīng)營，也就是所謂的“長租公寓集體爆雷”。

“脆弱”的租客

今年以來，新冠疫情對(duì)返城、就業(yè)帶來影響，再度沖擊租賃市場。前期高價(jià)拿房的機(jī)構(gòu)，除了承受成本壓力外，還將承受因空置率提高帶來的成本損失。

為壓縮成本，今年6月至7月，國內(nèi)最大的長租公寓運(yùn)營商自如與北京的大批房主協(xié)商降低委托價(jià)格，否則將強(qiáng)行違約。此舉引發(fā)了大量合同糾紛，不少房主選擇集體維權(quán)。此外，蛋殼、相寓等長租機(jī)構(gòu)也遭遇減租糾紛。

這三家當(dāng)事公司均為中國長租公寓領(lǐng)域的頭部機(jī)構(gòu)。自2018年1月至今，自如已完成了四輪融資。除去未予披露的A+輪，其余三輪融資共募得資金超百億元。蛋殼、相寓等機(jī)構(gòu)也有相對(duì)穩(wěn)定的資金渠道。

頭部企業(yè)如此，一些融資渠道少、現(xiàn)金流不順暢的運(yùn)營商，面臨的形勢更為嚴(yán)峻。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙指出，近期的長租公寓頻繁“爆雷”現(xiàn)象，正是新冠疫情疊加市場調(diào)整的雙重影響所致。雖然租賃市場在下半年有所升溫，但總體仍低位運(yùn)行，一些小型機(jī)構(gòu)已經(jīng)積重難返。

在此過程中，租客面臨無家可歸、損失押金的風(fēng)險(xiǎn)，業(yè)主也將承受不小的收益損失。

北京某長租公寓運(yùn)營商相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道指出，租賃機(jī)構(gòu)的支付模式多為“長收短付”，即以季度、半年或年為單位，收取租客的租金;以月為單位向業(yè)主支付。“這種方式能最大限度地維持運(yùn)營商的‘資金池’，確保有充足的資金進(jìn)行日常運(yùn)營。但如果缺乏監(jiān)管，一旦運(yùn)營商‘跑路’，房主和租客雙方都會(huì)承受損失。”

其中，作為租賃交易中最弱勢的一方，租客的權(quán)益最容易受損。

2018年以來，自如發(fā)生多起因室內(nèi)甲醛超標(biāo)而影響到租客健康的情況，自如還因此被多次訴諸法庭。今年疫情期間，一些長租公寓運(yùn)營機(jī)構(gòu)出現(xiàn)驅(qū)趕租客的行為。

規(guī)范之路

“住房租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)源于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，兩類企業(yè)往往相伴而生。此前針對(duì)住房租賃企業(yè)的法律法規(guī)較少，未按照住房租賃經(jīng)營行業(yè)的特點(diǎn)和規(guī)律進(jìn)行監(jiān)管。”貝殼研究院高級(jí)分析師黃卉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道表示。

長期以來，對(duì)于租賃行業(yè)的管理主要納入對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的管理之下。但在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)中，租賃業(yè)務(wù)涉及的資金量較小，其受到的重視程度并不高。近年來，租賃市場規(guī)?？焖贁U(kuò)大，雖然各地出臺(tái)了不少規(guī)范性政策，但行業(yè)性的頂層設(shè)計(jì)文件缺位，仍是共識(shí)。

前述運(yùn)營商相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，正因房屋租賃的單體交易規(guī)模比較小，即使出現(xiàn)維權(quán)案例，涉案金額也不高。近幾年來，大型租賃機(jī)構(gòu)快速崛起，在一些“爆雷”案件中，涉案金額龐大，社會(huì)影響惡劣。這也是頂層設(shè)計(jì)文件呼之欲出的另一個(gè)背景。

雖然住建部公布的文件只是征求意見稿，但按照慣例，其框架與核心內(nèi)容不會(huì)有大幅調(diào)整。分析人士普遍認(rèn)為，這份《條例》對(duì)行業(yè)具有較強(qiáng)的規(guī)范性和指導(dǎo)意義。

黃卉表示，《條例》改變了過去主要針對(duì)房東和租戶進(jìn)行監(jiān)管的情況，對(duì)出租方和承租方、租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)監(jiān)管等方面進(jìn)行規(guī)范和約束，尤其強(qiáng)化了對(duì)租賃企業(yè)和經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的監(jiān)管，此舉能更有效地規(guī)范市場秩序。

同時(shí)，《條例》的推出還有助于推動(dòng)住房租賃市場監(jiān)管的制度化、常態(tài)化。

王小嬙表示，對(duì)租客權(quán)益的保護(hù)，是文件的最大亮點(diǎn)。其中，《條例》提到加強(qiáng)對(duì)租賃市場的租金監(jiān)測，租金上漲過快時(shí)，將會(huì)采取措施穩(wěn)定租金。既有助于維護(hù)市場穩(wěn)定，也令租客感到安心。

此外，對(duì)于租賃運(yùn)營機(jī)構(gòu)而言，將“高進(jìn)低出”“長收短付”的機(jī)構(gòu)列入經(jīng)營異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管，將倒逼機(jī)構(gòu)更加關(guān)注自身運(yùn)營和盈利能力，對(duì)于機(jī)構(gòu)來說是機(jī)遇也是挑戰(zhàn)。值得注意的是，住房租賃企業(yè)仍會(huì)享受金融、稅收、土地等方面的優(yōu)惠政策，意味著這對(duì)整個(gè)行業(yè)仍是一種利好。

關(guān)鍵詞： 住房租賃立法