日前，據(jù)公開報道，央行廣州分行、廣東銀保監(jiān)局下發(fā)通知，對廣東轄區(qū)(不含深圳，下同)內(nèi)第三檔、第四檔、第五檔地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度提出了具體要求。和全國性的標(biāo)準(zhǔn)對比，第三檔、第四檔銀行的房地產(chǎn)貸款占比上限、個人住房貸款占比上限上調(diào)了2-2.5個百分點不等。

對于監(jiān)管指標(biāo)提高，高級經(jīng)濟師、浙江錢塘江金融研修院特邀研究員李庚南在接受《證券日報》記者采訪時表示：“上限適時上調(diào)充分體現(xiàn)了監(jiān)管原則性與靈活性的結(jié)合。這一政策調(diào)整，符合這幾檔銀行機構(gòu)房地產(chǎn)信貸現(xiàn)狀，有利于緩解房地產(chǎn)領(lǐng)域信貸需求矛盾。”

上限最高上調(diào)2.5個百分點

對銀行房地產(chǎn)貸款集中度的管理最早要追溯到2020年12月31日，央行、銀保監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》(下稱《通知》)，要求在我國境內(nèi)設(shè)立的中資法人銀行業(yè)金融機構(gòu)，其房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比應(yīng)滿足人民銀行、銀保監(jiān)會確定的管理要求，即不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會確定的相應(yīng)上限。

不過，《通知》當(dāng)時也為各區(qū)域留出了一些彈性空間。根據(jù)《通知》，為體現(xiàn)區(qū)域差異，確定地方法人銀行業(yè)金融機構(gòu)的房地產(chǎn)貸款集中度管理要求時，可以有適度的彈性。此外，管理制度還設(shè)置了過渡期。

具體來看，此次廣東轄區(qū)出臺的具體要求中，第三檔銀行的房地產(chǎn)貸款上限、個人住房貸款上限相較于全國性紅線分別上調(diào)2個百分點，第四檔銀行的房地產(chǎn)貸款上限、個人住房貸款上限相較于全國性紅線分別上調(diào)2.5個百分點，第五檔銀行也即村鎮(zhèn)銀行的要求和全國性紅線一致。

中國社科院金融所銀行研究室主任李廣子在接受《證券日報》記者采訪時表示：“本次調(diào)整在政策允許范圍內(nèi)。上調(diào)上限有助于緩解本地中小銀行房地產(chǎn)貸款調(diào)整壓力，避免大幅度調(diào)整對本地銀行和房地產(chǎn)市場的沖擊，一定程度上有利于本地房地產(chǎn)市場發(fā)展。”

除了廣東以外，近期浙江、海南等地也都對各自轄區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)貸款集中度監(jiān)管指標(biāo)進(jìn)行了區(qū)域化的調(diào)整。

北京房地產(chǎn)商會會長黎乃超告訴記者，政策都會經(jīng)歷頒布、調(diào)整、實施等過程，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度在制定的時候總體看略微嚴(yán)格，因此在執(zhí)行過程之中，勢必會進(jìn)行一些微調(diào)，這次廣東提升上限是這種微調(diào)的一種具體體現(xiàn)。

從涉及銀行來看，中資小型銀行和非縣域農(nóng)合機構(gòu)、縣域農(nóng)合機構(gòu)是此次調(diào)整過程中的主要對象。公開資料顯示，廣東轄區(qū)內(nèi)的第三檔、第四檔銀行包括廣州銀行、東莞銀行、華興銀行、南粵銀行、梅州客商銀行、廣州農(nóng)商行等。

“我們業(yè)務(wù)條線暫時沒有接到相應(yīng)通知，不過不排除后面根據(jù)新要求進(jìn)行業(yè)務(wù)調(diào)整。”廣東華興銀行廣東區(qū)域一位負(fù)責(zé)信貸業(yè)務(wù)的員工柳緒(化名)對記者表示，“即使有調(diào)整，相信房地產(chǎn)嚴(yán)控的趨勢不會改變。”

利好三四線城市剛需購房者

由于監(jiān)管指標(biāo)上限的上浮，釋放出的增量房地產(chǎn)貸款資金將會怎樣影響當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場?在分析人士看來，這種影響將是結(jié)構(gòu)性的，對三四線樓市影響更大。

“按照房地產(chǎn)貸款集中度制度規(guī)定，第三檔、第四檔、第五檔銀行所給定的占比上限較低，在滿足合理需求方面面臨的矛盾和壓力較大。”李庚南告訴《證券日報》記者，“這些機構(gòu)服務(wù)的重心是縣域，即三四五線城市。如果按制度所設(shè)定的房地產(chǎn)貸款占比和個人貸款占比上限執(zhí)行，將可能使三四五線城市的房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險凸顯，居民合理購房的金融服務(wù)難以得到保障。”

目前，三四線樓市的熱度弱于一二線城市。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月份一二三線城市二手房價格指數(shù)環(huán)比漲幅數(shù)據(jù)分別為1.3%、0.4%和0.3%，三線城市二手房價格環(huán)比漲幅最低。

從開發(fā)商角度看，目前一些深耕三四五線城市的房企銷售增長速度相對偏慢。以在三四線城市有廣泛布局的開發(fā)商碧桂園為例，Wind資訊數(shù)據(jù)顯示，其1月份實現(xiàn)歸屬公司股東權(quán)益的合同銷售金額403.2億元，同比增長22.48%，而萬科、保利地產(chǎn)、金地集團(tuán)、招商蛇口等偏向一二線城市布局的開發(fā)商普遍在1月份實現(xiàn)超30%的合同銷售金額同比增速。

值得注意的是，廣東區(qū)域兩大一線城市深圳、廣州在這次監(jiān)管指標(biāo)上限調(diào)整中顯得比較特殊。

事實上，深圳、廣州目前存在一定的房價上漲壓力。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，1月份深圳、廣州新房價格環(huán)比上漲0.3%、1.0%，二手住宅價格環(huán)比上漲1.7%、1.4%，深圳、廣州二手住宅環(huán)比漲幅在全國70個大中城市分別排名第一、第二。

需要指出的是，在對監(jiān)管指標(biāo)進(jìn)行微調(diào)的同時，廣東銀保監(jiān)局保障房住不炒的決心依然堅定。

2月9日，廣東銀保監(jiān)局表示，通過快速開展自查、專門下發(fā)通知組織全面風(fēng)險排查、迅速組織現(xiàn)場調(diào)查等方式，多措并舉嚴(yán)肅查處經(jīng)營貸、消費貸違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域行為。

“調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)與保障居民合理的房地產(chǎn)信貸需求并不矛盾，即在嚴(yán)控信貸資金流入房地產(chǎn)的同時，仍需保障居民合理購房特別是剛需購房對金融的需求。”李庚南表示。

李庚南進(jìn)一步表示：“廣東銀保監(jiān)局一方面嚴(yán)查信貸資金通過經(jīng)營貸、消費貸等渠道違規(guī)流入房地產(chǎn)，一方面又根據(jù)縣域金融機構(gòu)資產(chǎn)結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀實事求是地適當(dāng)上調(diào)房地產(chǎn)貸款及個人貸款占比上限，其基本監(jiān)管邏輯就是開正門、堵邪門，配合國家房地產(chǎn)調(diào)控大局，促進(jìn)房地產(chǎn)市場穩(wěn)健發(fā)展，優(yōu)化信貸資源配置，提升金融服務(wù)實體的質(zhì)效。”

關(guān)鍵詞： 銀行房貸監(jiān)管指標(biāo)上限提高