福田中心區(qū)皇庭廣場近日被申請查封的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。復(fù)雜的債務(wù)糾紛背后，皇庭廣場估值超過77億元，堪稱聚寶盆,也是被債權(quán)方推向法庭的根本原因。

記者梳理華潤置地、萬科A、皇庭國際等多家上市公司近期發(fā)布的年報(bào)發(fā)現(xiàn)，深圳的購物中心價(jià)值驚人：位于羅湖的萬象城，2020年租金收入達(dá)11.87億元，估值達(dá)110.5億元;萬科旗下的深圳印力中心(原深國投廣場)，2020年租金收入達(dá)3.34億元;皇庭廣場2020年租金雖只有2.69億元，但因?yàn)榍熬翱善?，估值達(dá)77.28億元;而早在2019年2月，怡景中心城就以66億元的價(jià)格被香港上市公司領(lǐng)展收購。

深圳萬象城估值超110億元

記者在采訪中了解到，華潤置地是最早布局商業(yè)地產(chǎn)的內(nèi)地房企，2000年開始啟動商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，第一個商業(yè)體深圳萬象城于2004年開業(yè)。這個項(xiàng)目給華潤置地帶來了豐厚回報(bào)，租金收入多年來穩(wěn)居深圳同類購物中心第一位，在全國也僅次于上海的恒隆廣場。

華潤置地年報(bào)顯示，深圳萬象城2020年租金收入高達(dá)11.87億元(日均約325萬元)，比全國排名第一的上海恒隆廣場14.28億元(剔除辦公樓收入)少了2.41億元。深圳萬象城的評估價(jià)值，高達(dá)110.5億元。專注商業(yè)地產(chǎn)的德宏投資研究總監(jiān)俞春明表示，“華潤置地采取了港股通用的公允模式估值，2019年深圳萬象城租金收入為10.66億元，估值為99.17億元，總體上保持了9比1的比例，應(yīng)該說是非常合理的。何況，深圳萬象城的租金幾乎年年攀升。”

皇庭國際的年報(bào)顯示，其子公司融發(fā)投資持有的皇庭廣場，2020年租金收入為2.69億元，評估公允價(jià)值達(dá)77.28億元。盡管數(shù)字令人驚嘆，但有投資者卻還不滿足，在深交所“互動易”上質(zhì)問“皇庭廣場位于深圳福田CBD中心位置，作為深圳核心區(qū)的商業(yè)面積，明顯存在低估……”， 皇庭國際只好回應(yīng)“相關(guān)公允價(jià)值均由具備中國證券期貨從業(yè)資格的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估。”

在俞春明看來，皇庭廣場估值77億元還是比較切合實(shí)際的。2019年2月，與皇庭廣場一路之隔的怡景中心城作價(jià)66億元賣給了領(lǐng)展，“皇庭廣場與中心城地理位置基本一樣，營業(yè)面積也都在8萬平方米左右，只是后者開業(yè)時間要早6年而已。”

購物中心激戰(zhàn)CBD

商業(yè)地產(chǎn)因?yàn)橛蟹€(wěn)定的租金收入，令各路資本趨之若鶩。記者從深圳市商務(wù)局獲得的數(shù)據(jù)顯示，“十三五”期間，深圳購物中心整體規(guī)模加速擴(kuò)張，截至2019年，深圳全市5000平方米以上的購物中心超過120個，預(yù)計(jì)到2025年要打造3萬平方米以上購物中心130個，以增強(qiáng)現(xiàn)代城市商圈對外影響力和輻射力。

福田中心區(qū)無疑是深圳購物中心密度最高的區(qū)域，CocoPark、平安金融中心PAFCmall、one Avenue卓悅中心、皇庭廣場、領(lǐng)展中心城……這些名字既洋氣又高端的購物中心，展開“貼身”激戰(zhàn)，有的僅一路之隔，最遠(yuǎn)的也不過相距一公里左右，經(jīng)營模式也大體相當(dāng)，餐飲、服裝、零售、影院都是標(biāo)配，最大的差別是各自引進(jìn)的品牌。記者連日實(shí)地探訪，發(fā)現(xiàn)它們節(jié)假日生意都頗為興隆，工作日則相對冷清。領(lǐng)展中心城因?yàn)檎w升級改造尚在進(jìn)行，人氣顯得較弱。6日上午，記者來到中心城家樂福，見到家樂福已改造得煥然一新，門臉較之前大了許多，但同層的其他商鋪都在裝修，外墻打上了“文創(chuàng)市集”的標(biāo)語，似乎有走差異化發(fā)展的考量。

《深圳市商務(wù)發(fā)展“十四五”規(guī)劃(征求意見稿)》則明確指出，“要加強(qiáng)與新一輪國土空間規(guī)劃的銜接，依托商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局現(xiàn)狀基礎(chǔ)，立足全市統(tǒng)籌布局、區(qū)域特色發(fā)展，防止低層次重復(fù)建設(shè)，推動片區(qū)商業(yè)多元化、差異化發(fā)展。優(yōu)化市級核心商圈、區(qū)級商業(yè)中心、重點(diǎn)商業(yè)街區(qū)、社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)建設(shè)布局，完善市級、區(qū)級、街區(qū)、社區(qū)四級商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系，加快形成層級分明、跨界融合、模式創(chuàng)新的現(xiàn)代化城市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)體系。”

商業(yè)地產(chǎn)股表現(xiàn)搶眼

在“房住不炒”的背景下，純住宅類地產(chǎn)公司不被投資者看好，近兩年來普遍股價(jià)低迷，地產(chǎn)股的整體估值也降到近10年來最低。相反，商業(yè)地產(chǎn)上市公司，因持有物業(yè)不斷升值，且租金收入有穩(wěn)定增長預(yù)期，股價(jià)扶搖直上，不斷創(chuàng)出新高。

記者通過交易軟件統(tǒng)計(jì)了“碧恒萬融”四大地產(chǎn)龍頭的股價(jià)表現(xiàn)，碧桂園去年全年下跌8.4%，今年以來下跌9.6%;恒大跌幅更大，去年下跌23.6%，今年又下跌了23.4%;萬科A今年3月高點(diǎn)為34.6元，上周五收盤跌至26.33元;融創(chuàng)去年下跌35.8%，今年也毫無起色。

形成鮮明對比的是幾家商業(yè)地產(chǎn)上市公司，在港上市的龍湖集團(tuán)，在全國已累計(jì)開業(yè)49家龍湖廣場，去年大漲28.78%，市值超過2000億人民幣;以寶龍廣場出名的寶龍地產(chǎn)去年上漲12.57%,今年以來大漲41.31%;A股最生猛的是新城控股，旗下布局了164座吾悅廣場，在董事長王振華因猥褻幼女被判刑5年的情況下，公司股價(jià)仍迭創(chuàng)歷史新高，僅今年以來漲幅就高達(dá)34.25%，堪稱A股市場表現(xiàn)最好的地產(chǎn)股。

中泰證券發(fā)布的研報(bào)稱，在當(dāng)前環(huán)境下，公開市場拿地競爭激烈，商業(yè)綜合體拿地在項(xiàng)目利潤率上具備相對優(yōu)勢。同時，持有型物業(yè)能帶來高利潤率的租金收入。相比傳統(tǒng)純開發(fā)型開發(fā)商，商業(yè)地產(chǎn)具備更加可持續(xù)和良性的成長路徑。

興業(yè)證券研報(bào)指出，房地產(chǎn)行業(yè)在政策的調(diào)控下正在告別過去“高杠桿高周轉(zhuǎn)”的發(fā)展模式，商業(yè)地產(chǎn)公司增長的穩(wěn)定性和持續(xù)性更強(qiáng)，財(cái)務(wù)也更為穩(wěn)健，融資成本更低，所以更受投資者的青睞。

(記者 舒桂林)

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